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印刷廠 2022-10-10 22:34 110 0
物權糾紛和合同效力相分離,是兩種不同的法律概念。合同的效力,是指有效成立的合同,依法產生了當事人預期的法律效果。依合同法的建構邏輯,合同的訂立是規范締約當事人之間如何達成合意,合同的效力則是進一步規范當事人的合意應具有怎樣的法律效力。物權糾紛包括物權確認糾紛,適用于因物權的成立、內容及物權的歸屬所產生糾紛的案件。所有權確認糾紛,適用于因所有權的成立、內容及歸屬所產生糾紛的案件。用益物權確認糾紛,適用于因用益物權的成立、內容及歸屬而產生糾紛的案件。
一、合同效力與物權效力的區別
《民法典》第二百一十五條:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。本條規定的內容,在民法學中稱為物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區分原則。以發生物權變動為目的的基礎關系,主要是合同,它屬于債權法律關系的范疇,成立以及生效應該依據合同法來判斷。民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為。不動產物權的變動只能在登記時生效,依法成立生效的合同也許不能發生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發生變遷,使得物權的變動成為不可能;也可能是物權的出讓人“一物二賣”,其中一個買受人先行進行了不動產登記,其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個應當加以區分的情況。除非法律有特別規定,合同一經成立,只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益,就可以發生效力。合同只是當事人之間的一種合意,并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的,它是與物權的變動聯系在一起的,是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為,而是針對物權的變動所采取的一種公示方法,如果當事人之間僅就物權的變動達成合意,而沒有辦理登記,合同仍然有效。例如,當事人雙方訂立了房屋買賣合同之后,合同就已經生效,如果沒有辦理登記手續,房屋所有權不能發生移轉,但買受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形,買受人可以請求債務人實際履行合同,即請求出賣人辦理不動產轉讓登記,或者請求債務人賠償損失。
二、合同的成立需要的條件
訂約主體存在雙方或多方當事人。所謂訂約主體是指實際訂立合同的人,他們既可以是未來的合同當事人,也可以是合同當事人的代理人,訂約主體與合同主體是不同的,合同主體是合同關系的當事人,他們是實際享受合同權利并承擔合同義務的人。雙方當事人訂立合同必須是“依法”進行的。所謂“依法”簽訂合同,是指訂立合同要符合法律、行政法規的要求,由于合同約定的是當事人雙方之間的權利和義務關系,而權利和義務是依照法律規定所享有和承擔的,所以訂立合同必須符合法律、行政法規的規定。如果當事人訂立的合同違反法律、行政法規的要求,法律就不予承認和保護,這樣,當事人達成協議的目的就不能實現,訂立合同也失去了意義。當事人必須就合同的主要條款協商一致。即合同必須是經過雙方當事人協商一致的。所謂協商一致,就是指經過談判、討價還價后達成的相同的、沒有分歧的看法。合同的成立應具備要約和承諾階段。要約承諾是合同成立的基本規則,也是合同成立必須經過的兩個階段。如果合同沒有經過承諾,而只是停留在要約階段,則合同未成立。合同是從合同當事人之間的交涉開始,由合同要約和對此的承諾達成一致而成立。
三、區分合同效力與物權效力的意義
有利于保護買受人依據合同所享有的占有權。在不動產買賣合同成立以后,即使沒有辦理不動產權利移轉的登記手續,但是,因為合同已經生效,所以依據有效合同而交付之后,買受人因此享有的占有權仍然受到保護。即使買受人不享有物權,但是可以享有合法的占有權,針對第三人的侵害不動產的行為,可以提起占有之訴。
有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒有辦理登記,或者拒絕履行登記義務,由于合同已經成立并生效,此種拒不履行登記的行為構成違約,應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效,非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。
法律依據:
《民法典》第五百零二條依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
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