北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 上海* 實業集團股份吉印通 擬通過非公開發行股票募集資金 收購北京伊諾爾吉印通 100%股權所涉及 股東全部權益價值評估說明 目錄 第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明 .................................................... * 第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明 ............................................ * 第三部分 資產評估技術說明 .............................................................. * 被評估企業概況 ......................................................................... * 一、 被評估企業簡介 .............................................................. * 二、 股權結構及變動情況 .......................................................... * 三、 經營管理結構 ................................................................ * 四、 最近三年財務狀況 ............................................................ 9 評估對象與評估范圍說明 ................................................................ 11 一、 評估對象與評估范圍內容 ..................................................... 11 二、 實物資產的分布情況及特點 ................................................... 11 三、 企業申報的無形資產情況 ..................................................... 11 資產核實情況總體說明 .................................................................. 1* 一、 核實工作的組織、實施時間和過程： ........................................... 1* 二、 核實工作的過程及方法 ....................................................... 1* 三、 影響資產核實的事項及處理方式 ............................................... 1* 四、 引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和金額 ................... 1* 五、 核實結論 ................................................................... 1* 資產基礎法的評估 ...................................................................... 1* 一、 貨幣資金 ................................................................... 1* 二、 應收賬款 ................................................................... 1* 三、 其他應收款 ................................................................. 19 四、 預付帳款 ................................................................... 20 五、 存貨 ....................................................................... 20 六、 長期股權投資 ............................................................... 2* 七、 固定資產-房屋建筑物及構筑物 ................................................ * 0 八、 固定資產--設備類 ........................................................... * 9 九、 無形資產-土地使用權 ........................................................ * * 十、 無形資產-其它無形資產 ...................................................... * 0 十一、 長期待攤費用 ............................................................. * * 十二、 其他非流動資產 ........................................................... * * 十三、 應付賬款 ................................................................. * * 十四、 預收賬款 ................................................................. * * 十五、 應付職工薪酬 ............................................................. * * －1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 十六、 應交稅費 ................................................................. * * 十七、 其他應付款 ............................................................... * * 十八、 資產基礎評估結論 ......................................................... * * 收益法評估 ............................................................................ * * 一、 收益法的應用前提及選擇的理由 ............................................... * * 二、 評估思路及模型 ............................................................. * * 三、 收益預測的假設條件 ......................................................... 90 四、 企業資產、經營狀況和財務分析 ............................................... 92 五、 歷史數據分析、調整 ......................................................... 9* 六、 主要財務指標分析 ........................................................... 99 七、 宏觀經濟發展狀況 .......................................................... 10* 八、 行業發展狀況 .............................................................. 107 九、 企業所在行業地位 .......................................................... 11* 十、 凈利潤的預測 .............................................................. 11* 十一、 企業自由現金流的預測 .................................................... 122 十二、 折現率的確定 ............................................................ 12* 十三、 股東全部權益價值計算 .................................................... 12* 十四、 控股權或少數股權的分析 .................................................. 1* 0 十五、 收益法評估結論 .......................................................... 1* 0 第四部分 評估結論及分析 .............................................................. 1* 2 一、 評估結論 .................................................................. 1* 2 －2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明 本評估說明供國有資產監督管理機構(含所出資企業)、相關監督管理機構和部門 使用。除法律法規規定外，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人， 不得見諸于公開媒體。 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明 本部分內容由委托方編寫，單位負責人簽字并加蓋單位公章。內容詳見附件一： 《企業關于進行資產評估有關事項的說明》。 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 第三部分 資產評估技術說明 被評估企業概況 一、 被評估企業簡介 名 稱：北京伊諾爾吉印通 住 所：北京市北京經濟技術開發區康定街 * 號 法定代表人：李彥華 注冊資本：10* 7.* 萬美元 公司類型：有限責任公司(臺港澳與境內合資) 經營范圍：其它印刷品印刷；生產加工印刷耗材、高檔復合紙及紙板；包裝印刷 技術開發、技術咨詢；銷售自產產品；提供印刷設備技術服務。（依法須經批準的項目， 經相關部門批準后依批準的內容開展經營活動。） 二、 股權結構及變動情況 200* 年 * 月 2* 日，上海伊諾爾吉印通 與香港大通發展集團吉印通 簽訂《滬 港合資北京伊諾爾印刷技術開發吉印通 合同》，約定合資公司的投資總額為 2000 萬 美元，注冊資本為 1000 萬美元，其中，中方出資 * 10 萬美元，占 * 1%；港方出資 * 90 萬美元，占 * 9%。 200* 年 12 月 2* 日，北京市工商行政管理局出具“（京開）企名預核（外）字[200* ] 第 11* * * 7* * 號”《企業名稱預先核準通知書》，核準的企業名稱為“北京伊諾爾吉印通 有 限公司”。 200* 年 * 月 1 日，由于外方投資公司的需要，將其原公司名稱大通發展集團有限 公司更名為伊諾爾集團吉印通 。 200* 年 2 月 21 日，伊諾爾吉印通 作出董事會決議，同意伊諾爾集團吉印通 將其持 有伊諾爾吉印通 * 9%股權中的 2* %計 2* 0 萬美元按照 1:1 的比例轉讓給中方股東上海伊諾 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 爾吉印通 。股權變更后注冊資本 1000 萬美元，其中，中方出資 7* 0 萬美元，占 7* %；港方出資 2* 0 萬美元，占 2* %。 2010 年 7 月 1 日，伊諾爾吉印通 作出董事會關于吸收合并的決議，同意公司吸收合 并北京宏平吉印通 ，北京宏平吉印通 注冊資本和實收資本均為美元 * * 0 萬元。其中，伊諾爾吉印通 投資金額為美元 2* 2.* 萬元，持股比例為 7* %，為其控股股東； 伊諾爾集團吉印通 投資金額為美元 * 7.* 萬元，持股比例 2* %。伊諾爾集團吉印通 亦為伊諾爾吉印通 股東。鑒于此，伊諾爾吉印通 的長期股權投資項目美元 2* 2.* 萬元與被 吸收方的實收資本項目美元 2* 2.* 萬元在吸收合并過程中合并賬目時自然抵消。伊諾 爾集團吉印通 相應增加對伊諾爾吉印通 的投資總額和注冊資本均為美元 * 7.* 萬元。 完成此次工商變更登記后，伊諾爾吉印通 的股權結構如下： 實收資本（萬美元） 出資比例（%） 序號 股東姓名/名稱 變更前 變更后 變更前 變更后（取整） 上海伊諾爾吉印通 7* 0 7* 0 7* * 9 1 伊諾爾集團公司 2* 0 * * 7.* 2* * 1 合計 1000 10* 7.* 100.00 100.00 截至評估基準日，北京伊諾爾吉印通 的股權結構并未再進行更改。 上述實收資本與注冊資本一致，經北京中金華會計計師事務所吉印通 出具的“中 金華驗字（201* ）第 122 號”驗資報告驗證。 三、 經營管理結構 公司經營狀況如下： 自 2000 年起，公司相繼引進世界領先的日本宮腰十一色、十色、八色等商業票據 輪轉印刷機，并引進了多臺美國賽天使數碼印刷設備，是北京地區首家承印出租汽車 卷式機打發票的定點印刷企業；2002 年購入絲網印刷機組配合宮腰設備，成為全國首 批制作刮開式定額發票的定點企業；公司還擁有德國 W＋D 信封機、意大利斑馬配頁機 等國際先進設備，承接國稅、地稅、銀行、保險各類票據印制業務，公司目前擁有成 套進口的世界上最先進的票據、防偽和商業信函印制生產設備，整個生產流程全部在 全封閉的現代化工廠內完成，是北京市國家稅務局、北京市地方稅務局、國家稅務總 －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 局、中央國家機關政府采購中心票據生產指定廠家，是北京市中共中央直屬機關、中 國政府采購項目、中國工商銀行、中信銀行定點印刷企業。 主要產品及用途： 北京伊諾爾吉印通 主營業務為商業票據印刷與銷售，產品主要包括卷式發 票產品，電腦印刷票產品，平裝印刷產品，商業信函產品、信封產品等。公司主要產 品及用途為： 產品種類 主要產品及用途 適用于銀行、稅務、交通等行業的專用打印紙，如銀行 ATM 存取款憑證、稅務卷式發票、出租 卷式發票產品 車發票等 適用于金融、交通、郵電、保險、稅務、財政等行業的數據輸出。如：各類會計憑證、對帳單、 電腦印刷票產品 稅務發票等。 平裝印刷產品 適用于銀行、稅務、保險等單位的數據輸出。如保險單、稅務發票、存單等。 適用于金融、電信、財政、公安、郵政等單位的定制信封，如銀行賬單信封、公安檔案袋、地 信封產品 稅檔案袋等。 商業信函產品 適用于地稅、保險等單位的數據輸出。如個人所得稅完稅證明、通知函等。 主要產品工藝流程： 主要經營模式： （1）采購模式 －7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 北京伊諾爾吉印通 的采購模式分為兩類，一類是對于常規原材料（如常用 規格用紙、普通印刷油墨等），采用儲備定額采購模式，即制定該類原材料的儲備定額， 物資采購部門在庫存原材料低于儲備定額的情況下，按采購流程實施采購；另一類是 對于特殊原材料（如特殊規格用紙、防偽用紙、特種印刷油墨等），采用根據客戶訂單 需求情況下達采購計劃，按采購流程實施采購，主要流程為：銷售部門下達業務協議 書→生產計劃部門根據生產需求編制采購計劃→采購部門實施采購。 在實施兩種采購模式的同時，北京伊諾爾吉印通 長期建有供應商庫，通過 完整、嚴格的篩選體系確定入庫的供應商名單，并對供應商進行每年一次的定期考核 評價，對于通過評價體系考核的供應商，北京伊諾爾吉印通 會在下一年度繼續 與之合作，對于未通過評價體系考核的供應商，北京伊諾爾吉印通 會將其移除 出庫。 （2）生產模式 北京伊諾爾吉印通 采用以銷定產的生產模式，即根據客戶訂單數量，由業 務員或客服人員下達業務協議書，生產部門根據業務協議書下達生產通知單，編制生 產計劃，生產部門確認各原輔材料清單，并對特殊采購原材料通知采購部門進行特殊 采購，確認各原輔材料充足后生產部門下達生產指令，由各生產線組織生產，產品在 印制、裁切、檢驗、裝訂、包裝等工序均設立檢驗員，負責本工序及上下工序之間的 質量檢驗工作，并做好登記、簽字手續。印制過程中的壞張、廢張由雙人進行登記， 由內保、碎紙工雙人負責銷毀，銷毀記錄登記備案。 （* ）銷售模式 北京伊諾爾吉印通 主要通過招標取得定點印刷資質與直銷相結合的模式。 由于行業的特殊性，銀行、保險、郵政、稅務等部門對某些票據實行定點印刷制度， 只有取得定點印刷資格的企業，才能進入該行業、取得相關的印刷業務，定點印刷資 格一般通過招投標方式確定。此外，針對部分中小客戶，北京伊諾爾吉印通 采 用直銷模式，具體流程如下：確定目標客戶→了解客戶需求→洽談展示產品→客戶提 出產品要求及標準→公司向客戶提供類似樣品→簽定合同→打樣→客戶確認→下達協 議書→下達生產通知單→組織生產→入庫→發貨→資金回籠。 主要產品銷售情況（合并口徑）： －* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 金額單位：萬元 201* 年度 201* 年度 產品名稱 金額 比例（%） 金額 比例（%） 印刷收入 * ,7* * .* 2 * 2.* * * ,7* * .21 * * .* 2 體育彩票收入 * ,* * 9.2* * 1.97 1,92* .09 1* .17 防偽票據、門票收入 2,* * 1.* * 2* .0* 1,792.* * 1* .9* 租金及物業費收入 1* 7.* 2 1.* 2 1* * .* * 1.2* 合計 11,1* * .* * 100.00 10,* * * .* 0 100.00 四、 最近三年財務狀況 企業歷年經營情況如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 資產總額 1* ,* 9* .* * 17,* * * .97 負債總額 1,* 1* .0* * ,02* .* 1 所有者權益 12,7* 2.* 2 1* ,* * 1.* * 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 營業收入 10,* * * .* 0 11,0* 1.02 利潤總額 1,701.79 2,011.* 9 凈利潤 1,* * * .22 1,7* 9.* * 本次專項審計公司合并報表情況如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 資產總額 1* ,* * 9.* * 17,* * * .27 負債總額 1,7* 1.0* 2,9* * .* * 所有者權益 12,92* .* 2 1* ,* 2* .9* 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 營業收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 利潤總額 1,* * 7.* * 1,9* 9.* 7 凈利潤 1,* 91.09 1,* 97.* 2 －9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 上述數據摘自于立信會計師事務所（特殊普通合伙）出具的無保留意見審計報 告。 北京伊諾爾吉印通 執行企業會計準則，營業稅稅率為 * %，增值稅稅率為 17%，城建稅、教育費附加和地方教育費附加稅率分別為增值稅和營業稅額的 7%、* % 和 2%。企業所得稅稅率為 1* %（企業于 201* 年 9 月 * 日取得北京市科學技術委員會 頒發的《高新技術企業證書》（證書編號為 GR201* 11000* * * ），該證書的有效期為 * 年。根據《吉印通 人民共和國企業所得稅法》第二十八條的有關規定，自 2012 年至 2017 年起按 1* %的稅率繳納企業所得稅）。 －10－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 評估對象與評估范圍說明 一、 評估對象與評估范圍內容 本次評估對象系截至 201* 年 12 月 * 1 日北京伊諾爾吉印通 股東全部權益價 值。本次評估范圍系截止 201* 年 12 月 * 1 日北京伊諾爾吉印通 的全部資產和負 債。評估前總資產 17* ,* * 9,* * 7.0* 元，其中：流動資產 11* ,770,* * 2.0* 元、非流動 資產 * 1,779,10* .9* 元，其中：長期股權投資 100,000.00 元，固定資產 * * ,2* * ,* * 2.11 元、無形資產 7,21* ,* 02.99 元、長期待攤費用 1* ,* 01.* * 元、其他非流動資產 1,1* 1,* * * .00 元，負債 * 0,2* * ,09* .* * 元，凈資產 1* * ,* 1* ,* * 0.* 2 元。 上述列入評估范圍的資產及負債已經立信會計師事務所（特殊普通合伙）審計， 并出具了無保留意見的審計報告。 本次評估涉及的主要實物資產有位于北京經濟技術開發區 71 號街區（康定街 * 號） 的房地產建筑面積 27,* 9* .9* 平方米，設備 * * 7 臺（輛）。 本次將企業擁有的賬面未反映的 1* 項軟件著作權和 * 項專利納入評估范圍。 除此之外，不存在任何賬面未反映的資產和負債，與公司相關的資產及其負債均 已申報列入資產評估范圍。 二、 實物資產的分布情況及特點 公司委估資產中的實物資產全部分布在公司本部和機房。實物資產的形態是： 截止日期：201* 年 12 月 * 1 日 金額單位：人民幣元 項 目 金 額 分布地點 現金 1,912.07 存貨 10,199,00* .* 2 公司本部 固定資產-房屋建筑物類 * 2,* * 2,107.* 0 固定資產—設備類（凈額） 20,92* ,* * * .71 三、 企業申報的無形資產情況 －11－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 1. 軟件著作權 北京伊諾爾吉印通 擁有的軟件著作權明細如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 2010SR0* 7* * 7 多功能補號軟件 V* .* 2010/* /2 2 2010SR0* 7* * * 生產單管理系統 V* .* 2010/7/21 * 2010SR0* 7* * * 數據產品標簽數據生成及打印軟件 V* .* 2010/7/21 * 2012SR0* 22* 1 產品合格證打印軟件 V1.0 2011/7/1* * 2012SR0* 22* * 出庫打印軟件 V1.0 2011/* /19 * 2012SR0* 22* * 流水號數據生成器軟件 V1.0 2011/* /1* 7 2012SR0* 27* 2 通用箱外簽打印軟件 2011/* /29 * 2012SR0* 2771 印刷數據篩選及重排軟件 V1.0 2011/10/2* 9 2012SR0* 2* 7* 票據產品印刷報價軟件 V1.0 2012/2/20 10 201* SR1* * 2* 9 封面數據生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 11 201* SR1* * 20* 卷式票據數據重排軟件 V1.0 201* /* /* 0 12 201* SR1* 09* * 票據數據生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09271 卷式票據整卷數據重排軟件 V1.2 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09272 卷式票據襯紙打印軟件 V2.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 0927* 熱敏票數據生成軟件 V1.1 201* /* /* 0 2. 專利 企業申報的無形資產專利明細如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 ZL201220* * 1070.1 防偽增強裝置 2012/7/10 2 ZL201220* * 10* * .7 轉輪印刷機信息采集系統 2012/7/10 * ZL201220* * 1077.* 折頁同步裝置 2012/7/10 * ZL201* 2007972* .* 一種卷式防偽票據包襯紙輔助裝置 201* /2/* －12－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 資產核實情況總體說明 一、 核實工作的組織、實施時間和過程： 時間安排 主要任務 措施 人員分工 2017 年 2 月 27 日～ 核實各類資產負債評估明細申報表上列示 按操作規范要求，評估人員按 全體評估人員 * 月* 日 的全部數字的客觀性、真實性、合法性 分工逐一清查核實 檢查資產清查的廣度與深度是否符合資產 各專業小組匯報清查結果并對 2017 年 * 月 * 日～* 評估的要求，是否與經濟行為所設計的資 清查差異作出說明，收集證據， 全體評估人員 月 1* 日 產一致。編寫清查說明 佐證清查結果 接受本項目的資產評估委托后，根據項目的類型和資產特點，我公司成立了本項 目資產清查評估小組（簡稱評估小組），評估小組由中國資產評估師邱卓爾（項目負責 人），組員包括助理人員于椅等。被評估單位確定了財務為資產清查評估的聯系人。 二、 核實工作的過程及方法 首先了解企業所執行的會計核算制度和內部管理制度，對企業各項內部制度的執 行情況進行檢驗；然后會同委托方有關人員對清查評估明細申報表上所申報的待評資 產進行核實，確定這些資產（或負債）的存在性、完整性，驗證待評資產的產權歸屬 及相關負債的真實性，做到不重報、不漏項、更不虛報。 以資產占有方提供的評估基準日資產負債表為標準，以資產占有方填制的各類資 產、負債評估明細申報表為被驗證的主要對象，逐一清查核對，不遺漏，不重復。 （1）實物資產清查核實的主要方法是以評估明細申報表對賬、對物，若有不符， 查明原因，做好清查記錄和調整事項記錄。關鍵環節為：一是核對資產負債表、總賬、 明細賬；核對資產負債表與相關的評估明細申報表，若有不符，查明原因，做好記錄； 二是資產占有方實際擁有資產與相關的資產評估明細申報表是否相符，并以實有資產 為依據進行評估； （2）債權債務等權利義務性資產清查的方法是核對、分析、函證、替代測試、判 斷。核對賬表（總賬、資產負債表、明細申報表）；分析賬齡及經濟業務往來情況，發 函證或替代性測試，判斷內容的真實性及權利義務的對應性，確定債權收回的可能性； 對權利義務的真實性的要求進行分析。 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 各項資產負債核實方法具體如下： 現金：評估人員檢查了日記賬、總賬、報表，對相關余額進行核對。對企業人 員的現金盤點過程進行監督，根據盤點結果編制庫存現金盤點表，然后按清點日與評 估基準日之間的現金收支數推算基準日的實有現金，確定現金的清查結果與企業在資 產評估明細申報表中填報的數額是否相符。 銀行存款：評估人員核查資產占有方各類銀行存款賬戶，收集各開戶銀行賬戶 的銀行對賬單、銀行余額調節表，驗證未達賬項的真實性。確定經調節未達賬項后銀 行存款余額與銀行對賬單余額是否相符。 應收款項：評估人員在核對明細賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎上，對 其中金額較大或時間較長的款項抽查了有關原始入賬憑證，如：銷售發票、出庫單等 資料，并根據重要性原則向債務人發詢證函。 存貨：清查核實所采取的措施主要有： a) 驗證存貨的入庫憑證，例如購貨發票、加工單、在產品內部流轉單等，以該等 憑證作為存貨產權的佐證材料。 b) 核對庫存數量與賬面數量，以此來確定存貨的存在性，完整性和會計記錄的準 確性。 c) 抽查時同時檢驗存貨的品質、庫存時間，確定是否有失效、變質、殘損、報廢 或呆滯情況。 基準日存貨數量的認定方法是： （1） 首先了解待評存貨的日常管理制度，在確認有關制度能有效地控制存貨實 物數量并保證能與會計記錄有適當的對應關系后，對各類存貨進行抽查盤點； （2） 如果盤點日存貨清查數量與盤點日賬面數量相符，則依據類推原理，推定 委托方填報的存貨清查評估明細申報表上的數量與基準日實存數量相符； （* ） 如果盤點日存貨清查數量與盤點日賬面數量余額不符，則進一步檢查存貨 的進出庫記錄，查明是否缺少等原因，在此基礎上追溯推算基準日實存數量。 長期投資-股權投資。 企業的長期投資情況如下： 序號 企業名稱 出資額（人民幣元） 持股比例 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 1 北京君邦物業管理吉印通 100,000.00 100.00% 清查主要采取以下措施： A、收集與其他長期投資相關的投資合同、協議、企業章程、被投資單位的營業 執照、驗資報告、評估基準日會計報表，以這些書證的內容確定長期投資的存在。 B、核對合同文件或被投資單位的相關資料，確定長期投資數額及投資比例的正 確性。 C、調查了解對被投資單位的控制情況，將長期投資區分為控股單位或非控股單 位兩類，以分別采用適當的方法進行評估。 固定資產—房屋建筑物：主要以企業填報的《資產申報表》、房地產權證、相 關許可證、或提供的相關資料為依據確定建筑物的產權歸屬、建筑物的面積，并結合 現場實際勘查的方法予以確定面積。 評估人員對委托單位所占有的建筑物的取得過程進行了詳細的了解，查閱了各類 原始文件、平面分布圖。對各項建筑物的建造年代、結構類型、和相關的權源情況進 行了清查核實。 核查建筑物的面積是否準確，是否按原設計用途使用，有無已廢棄不用的功能。 了解其設計標準、建造質量、裝修質量、建筑物可視部分的主體結構及裝修現狀，有 無可能影響建筑物使用壽命的結構位移及不均勻性沉降等問題。通過查閱相關建筑物 的平面圖，取得必要的技術參數及數據。 固定資產—設備：評估人員在企業設備管理人員的陪同下，根據企業填報的設 備申報明細表對設備的編號、名稱、原值構成、購置年月、數量、規格型號等進行了 清查核實。設備的產權歸屬以購置發票、購置合同、賬薄記錄等為主要依據，車輛則 通過核對車輛行駛證確定其產權歸屬；設備數量的清查以現場逐臺清點的方法進行， 設備的實存數量以固定資產賬、卡、物三者相符作為判斷的依據。 根據該企業的特點，對企業的生產制造、工藝流程和設備的總體情況以及主要設 備的特性等進行深入了解。評估人員將所納入本次評估范圍的設備進行清查核實，了 解其購入過程，到現場對設備的運行、維護狀況進行了實地勘察，并觀察其工作環境 及使用狀況。并向設備操作和維護人員就設備的使用維護情況、設備的運行性能狀況 及技術指標等情況進行了解。 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 無形資產—土地使用權：對企業賬面反映的土地使用權，評估人員通過核實總 賬明細賬一致基礎上，抽查了土地使用權證和相關合同以及攤銷明細，確認賬面金額 屬實。 無形資產—其他無形資產：對企業擁有的賬面未反映的軟件及專利等無形資產， 評估人員通過查驗各類無形資產的權利證書、注冊證書、每年的相關維護費用繳納的 憑證等，確認無形資產的真實性、有效性。 長期待攤費用：評估人員在核對明細賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎上， 對其中金額較大或時間較長的款項抽查了有關原始入賬憑證，了解入賬依據、攤銷年 限，并抽查有關攤銷憑證。 其他非流動資產：評估人員在核對明細賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎 上，抽查了相關憑證等資料，確認賬面金額屬實。 負債：對各項負債，主要通過核對、分析、函證、替代測試、判斷。核對賬表 （總賬、資產負債表、評估明細申報表）；分析賬齡及經濟業務往來情況，審查借款合 同、發函證或替代性測試，判斷內容的真實性及義務的對應性分析。 三、 影響資產核實的事項及處理方式 無。 四、 引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和金額 無。 五、 核實結論 1.企業存貨中有部分材料和庫存商品庫齡超過一年，該類存貨未來使用可能性較 小，且由于公司產品專業性較強，長庫齡的產品及相關原料變現能力較弱，故該部分 存貨全額計提跌價準備。 2.企業 * 臺設備調撥上海公司，1* 臺設備閑置，2 臺設備報廢。 * .根據企業提供的房屋所有權證記載（編號《京房權證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 房權證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京房權證開港澳臺字第 000* * 號》等），序號 1-* 、1* -1* 房屋建筑物證載權利人為北京伊諾爾印刷技術開發吉印通 ，該公司后更名為北京伊 諾爾吉印通 ，房屋所有權證未作變更；序號 1* 房屋建筑物證載權利人為北京宏 平吉印通 ，該公司于 2011 年被吸收合并后更名為北京伊諾爾吉印通 ，房 屋所有權證未作變更；序號 * -* 房屋建筑物為企業購買的小產權房，其房屋所有權證 發證機關為北京馬橋神龍房地產開發公司；房屋建筑物除序號 1* -1* ，其余均未取得國 有土地使用證。 除此之外，委托評估的資產不存在抵押、擔保、未決法律訴訟等對評估結果會產 生重大影響的事項。 －17－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 資產基礎法的評估 一、 貨幣資金 1. 現金 現金賬面價值 1,912.07 元，全部為人民幣。評估人員和企業人員一起對庫存的現 金進行了盤點，并編制庫存現金盤點表，檢查了日記賬、總賬、報表，對相關余額進 行核對。然后按清點日與評估基準日之間的現金收支數推算基準日的實有現金。現金 的清查結果與企業在資產評估清查明細表中填報的數量完全相符，本次按照賬面值確 定評估值。 現金評估值為 1,912.07 元。 2. 銀行存款 銀行存款賬面價值 12,* 11,* 9* .70 元，共有 * 個銀行賬戶，其中 * 個人民幣張和 和 1 個美元賬戶。評估人員核查資產占有方銀行存款賬戶，收集各開戶銀行各賬戶的 銀行對賬單、銀行余額調節表, 驗證未達賬項的真實性。同時評估人員向銀行進行了 詢證，函證結果與對賬單記錄相符。 銀行存款評估采取同銀行對賬單余額核對的方法，如有未達賬項則編制銀行存款 余額調節表，平衡相符后，分別按人民幣賬戶和外幣賬戶確認評估值，對人民幣賬戶 以核實后的賬面值確認為評估值，對外幣賬戶，在核實原幣金額的基礎上，按評估基 準日匯率計算確認評估值。 銀行存款評估值為 12,* 11,* 9* .70 元。 二、 應收賬款 應收賬款賬面凈額為 * ,9* 0,* * 2.* 9 元，其中：壞賬準備為 17* ,1* 2.70 元，系該 公司經營應收的貨款。 評估人員在核對明細賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎上，抽查了銷售發票、 －1* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 出庫單等資料，對其中金額較大或時間較長的款項核查了原始入帳憑證，詢問有關財 務人員或向債務人發詢證函，證實賬面金額屬實。 同時,評估人員對于應收賬款進行賬齡分析,明細如下: 帳齡 金額（元） 占應收帳款總額比例% 壞賬準備計提比例% 壞賬準備金額（元） 一年以下 * ,* * 1,* 2* .19 9* .* * 一至二年 110,01* .00 1.2* 10.00 11,001.* 0 五年以上 1* * ,1* 1.10 1.* * 100.00 1* * ,1* 1.10 應收帳款合計 9,1* * ,* 9* .29 100.00 17* ,1* 2.70 評估人員借助于歷史資料和現在的調查情況,具體分析數額、欠款時間和原因、款 項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等。對于有充分理由相信全部能收回 的，按核實后的賬面值評估；對于賬齡較長，企業提供的歷年催債資料，債務人無力 償還的相關依據，對個別認定收不回的款項評估為零；在難以具體確定收不回帳款的 數額時，按照賬齡將應收賬款進行了分類，并對不同賬齡應收賬款的歷史壞賬損失情 況進行了統計分析，在此基礎上，對各項應收賬款進行了風險分析，按財會上估算壞 帳準備的方法，從應收帳款金額中扣除這部分可能收不回的款項后確定評估值。 經過評估人員賬齡清查,該公司的應收賬款賬齡很短, 大部分均在一年以內,基本 無產生壞賬的可能性，應該能夠全額回收,故一年以內的應收賬款按賬面值評估；一至 兩年的應收賬款收回的可能性較大，但是出于謹慎性考慮，該部分款項存在壞賬的風 險，故本次估計 10%壞賬損失；五年以上的應收帳款由于賬齡較長，產生壞賬的可能性 很大，故本次估計 100%壞賬損失。 原壞賬準備評估為零。 應收賬款評估值 * ,9* 0,* * 2.* 9 元。 三、 其他應收款 其他應收款賬面凈額為 * 2,079,* * * .9* 元，其中壞賬準備 * * * ,* 9* .* 0 元。主要為 往來款、備用金和投標保證金等。 評估人員核對明細賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎上，對其中金額較大或 －19－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 時間較長的款項抽查了原始入帳憑證，詢問有關財務人員或向債務人發函詢證；對職 工出差暫借款、差旅費等，評估人員核實了職工暫借款明細清單，抽查了部分原始發 生憑證，金額無誤。經過上述程序后，評估人員分析認為，其他應收款賬面值屬實。 帳齡 金額（元） 占其它應收總額比例% 壞賬準備計提比例% 壞賬準備金額（元） 一年以下 * 1,10* ,71* .* * 9* .27 一至二年 * 2* ,* 00.00 0.7* 10.00 * 2,* * 0.00 二至三年 * 0,000.00 0.0* * 0.00 12,000.00 三至四年 210,000.00 0.2* * 0.00 10* ,000.00 四至五年 * * 2,* * 1.00 0.* 7 * 0.00 27* ,2* * .* 0 其它應收款合計 * 2,* * * ,* * * .* * 100.00 * * * ,* 9* .* 0 同時，評估人員進行了賬齡分析，其他應收款賬齡大部分在一年以內，故一年內 的款項不估計壞賬損失；一年以上賬齡的款項評估人員認為企業對壞賬的估計情況計 較可靠，故本次對一年以上款項的壞賬損失按照企業壞賬計提的比例計算。 原壞賬損失評估為零。 其他應收款評估值 * 2,079,* * * .9* 元。 四、 預付帳款 預付帳款帳面值 21* ,1* * .2* 元，系預付的貨款。評估人員核對了會計賬簿記錄， 對大額的款項進行了函證，抽查了預付款項的付款憑證等原始資料，經檢查預付款項 申報數據真實、金額準確，故以核實后的賬面值確認評估值。 預付賬款評估值為 21* ,1* * .2* 元。 五、 存貨 存貨賬面值為 10,199,00* .* 2 元，其中存貨跌價準備 * 07,7* 7.* * 元。包括原材料、 在產品和庫存商品。 對存貨的清查核實主要是查閱企業的各類庫存的管理制度；收、發手續、入庫檢 驗制度；了解了存貨成本要素構成、記賬及日常核算的方法。并對庫存各類存貨進行 －20－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 盤點抽查，抽查的方法是根據存貨清查評估明細申報表所列示的明細，分清主次、掌 握重點。 清查核實所采取的措施主要有： 驗證存貨的入庫憑證，例如購貨發票、在產品內部流轉單等，以該等憑證作為存 貨產權的佐證材料。 核對庫存數量與賬面數量，以此來確定存貨的存在性，完整性和會計記錄的準確 性。 抽查時同時檢驗存貨的品質、庫存時間，確定是否有失效、變質、殘損、報廢或 呆滯情況，為正確評估其現行價值打好基礎。 基準日存貨數量的認定方法是： 首先了解待評存貨的日常管理制度，在確認有關制度能有效地控制存貨實物數量 并保證能與會計記錄有適當的對應關系后，對各類存貨進行抽查盤點； 如果盤點日存貨清查數量與盤點日賬面數量相符，則依據類推原理，推定委托方 填報的存貨清查評估明細申報表上的數量與基準日實存數量相符； 如果盤點日存貨清查數量與盤點日賬面數量余額不符，則進一步檢查存貨的進出 庫記錄，查明是缺少原因，在此基礎上追溯推算基準日實存數量。 1. 原材料 原材料賬面值為 * ,102,792.* * 元，其中，存貨跌價準備 * 7* ,* * 9.* 9 元，主要為 卷筒雙膠紙、熱敏紙和油墨等材料。除部分材料庫齡較長外，其他材料庫存狀態正常。 對于正常的原材料本次按市場價值評估。 原材料評估值＝ 市場價格（不含稅）＋合理費用（運費、損耗、倉儲費等） 市場價格一般通過市場詢價所得。 合理費用一般包括運費、損耗、倉儲費。原材料數量和金額較小，并且是送貨上 門，故運費和損耗可不計。由于存貨流動快，原材料大部分在庫時間很短，尚未使用 的原材料大多數都是近期采購，其賬面值很接近市場價格。故庫齡較短的原材料按核 －21－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 實后賬面值確定評估值；部分材料庫齡較長，該類存貨未來使用可能性較小，且由于 公司產品專業性較強，長庫齡的產品及相關原料變現能力較弱，故本次對該部分材料 評估為零。 例 1：明細表序號 * 1，熱敏紙 * * g29* mm 冠豪 BX-01，賬面數量 * 0* .* * KG,賬面金 額 7,272.2* 元，庫齡超過 1 年，本次評估為零。 原材料評估值為 2,* 29,121.01 元。 2. 自制半成品 自制半成品賬面值 1,2* 1,91* .97 元，實際全部為尚未加工的原材料，加工狀態正 常。 經了解，基準日自制半成品賬面值主要為投入的原材料，故同原材料評估思路一 樣，按賬面值評估。 自制半成品評估值 1,2* 1,91* .97 元。 * . 產成品 產成品帳面值為 * ,* * 2,0* 2.* * 元，其中存貨跌價準備 1* * ,077.* * 元，系機打收 據、保單底紋紙及密封式工資單等產品。評估人員對庫存實物資產進行了抽查，現場 抽查，數量正常，賬面金額屬實。 產成品根據企業提供不含稅售價，結合產品的銷售費用、營業利潤情況,按照正常 產成品進行評估。 正常產品的評估值=產成品數量×不含增值稅銷售單價－銷售費用－銷售稅金及附 加－所得稅－部分凈利潤 =產成品數量×不含稅的銷售單價×[1－銷售費用率－銷售稅金及附加率－銷售利 潤率×所得稅稅率－銷售利潤率×（1－所得稅稅率）×凈利潤折減率] 由于企業的利潤是主營業務利潤和營業外收支、投資收益等多種因素組成，對產 成品評估時應該主要考慮主營業務產品對利潤的貢獻，所以公式中銷售利潤率定義為： －22－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 銷售利潤率=銷售毛利率-稅金及附加率－銷售費用率 例 1：明細表序號 2，體育彩票熱敏票，賬面金額 1,01* ,09* .* * 元，正常銷售產品， 數量 1* 0,000.00 卷；不含稅售價 1* .2* 元/卷，根據企業 201* 年審計報告，銷售費用 率 * .0* %，銷售稅金及附加率 1.* 0%，經計算該產品銷售毛利率 * * .7* %，銷售利潤率 * 1.* * %，所得稅率 1* %，由于企業銷售為以銷定產，故本次不取凈利潤折減率。 評估值=1* .2* ×1* 0,000.00×（1-* .0* %-1.* 0%-* 1.* * %×1* %-* 1.* * %×（1-1* %） ×0.00%）= 1,791,* 9* .* 2 元。 產成品中部分庫齡較長，未來使用可能性較小，且由于公司產品專業性較強，長 庫齡的產品及相關原料變現能力較弱，故庫齡較長的產成品本次評估為零。 例 2：明細序號 22，北京市國家稅務局通用定額發票中國移動通信集團北京有限 公司（100 元），賬面金額 2* ,1* 1.* * 元，該類產品庫齡超過 1 年，本次評估為零。 產成品評估值為 10,* * * ,7* * .20 元。 原存貨跌價準備評估為零。 綜上，存貨評估值 1* ,2* * ,* 0* .1* 元。 六、 長期股權投資 長期投資帳面原值為 100,000.00 元，全部為股權投資。長期股權投資：核查長期 投資協議書、被投資單位的章程、驗資報告，收集被投資單位的相關資料。企業的長 期投資情況如下： 序號 企業名稱 出資額（人民幣萬元） 持股比例 1 北京君邦物業管理吉印通 10.00 100.00% 清查主要采取以下措施： A、收集與其他長期投資相關的投資合同、協議、企業章程、被投資單位的營業執 照、驗資報告、評估基準日會計報表，以這些書證的內容確定長期投資的存在。 B、核對合同文件或被投資單位的相關資料，確定長期投資數額及投資比例的正確 性。 －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 C、調查了解對被投資單位的控制情況，將長期投資區分為控股單位或非控股單位 兩類，以分別采用適當的方法進行評估。 長期投資經整體評估結果如下： 整體評估后被投資 序號 被投資單位名稱 投資比例 賬面價值（人民幣元） 評估值（元） 單位凈資產(元) 1 北京君邦物業管理吉印通 100.00% 100,000.00 1,0* 2,* * * .70 1,0* 2,* * * .70 對打開評估的單位清查評估如下： 1. 北京君邦物業管理吉印通 住所： 北京市北京經濟開發區康定街 * 號 * 號樓 201 室 負責人： 李彥華 注冊資金：人民幣 10 萬元 經營范圍： 物業管理。 基準日的股權結構如下： 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例 北京伊諾爾吉印通 10.00 100.00% 北京君邦物業管理吉印通 近幾年來的經營情況如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 資產總額 1* * .* 7 111.1* 負債總額 -0.* * * .* * 所有者權益 1* * .21 10* .29 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 營業收入 0.00 * * .* * －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項目 \ 年份 201* 年 201* 年 利潤總額 -* * .1* -* 1.92 凈利潤 -* * .1* -* 1.92 （上述數據摘自立信會計師事務所（特殊普通合伙）出具的無保留意見審計報告） 評估人員清查了相關的投資合同、章程、驗資報告等資料，確認企業投資屬實。 本次對北京君邦物業管理吉印通 資產基礎法評估結果如下： 金額單位： 元 序號 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% 1 一、流動資產合計 1,111,* * * .* 7 1,111,* * * .* 7 2 貨幣資金 17* ,12* .* * 17* ,12* .* * * 交易性金融資產 * 應收票據凈額 * 應收賬款凈額 * 預付賬款凈額 7 應收利息 * 應收股利 9 其他應收款凈額 9* 7,* 09.* * 9* 7,* 09.* * 10 存貨凈額 11 一年內到期的非流動資產 12 其他流動資產 1* 二、非流動資產合計 1* 可供出售金融資產凈額 1* 持有至到期投資凈額 1* 長期應收款凈額 17 長期股權投資凈額 1* 投資性房地產凈額 19 固定資產凈額 20 在建工程凈額 21 工程物資凈額 22 固定資產清理 2* 生產性生物資產凈額 2* 油氣資產凈額 2* 無形資產凈額 2* 開發支出 27 商譽凈額 2* 長期待攤費用 29 遞延所得稅資產 * 0 其他非流動資產 * 1 三、資產總計 1,111,* * * .* 7 1,111,* * * .* 7 * 2 四、流動負債合計 * * ,* * 9.77 * * ,* * 9.77 * * 短期借款 * * 交易性金融負債 * * 應付票據 * * 應付賬款 * 7 預收賬款 * * 應付職工薪酬 * * ,211.7* * * ,211.7* －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 序號 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% * 9 應交稅費 * * 7.99 * * 7.99 * 0 應付利息 * 1 應付股利（應付利潤） * 2 其他應付款 * * 一年內到期的非流動負債 * * 其他流動負債 * * 五、非流動負債合計 * * 長期借款 * 7 應付債券 * * 長期應付款 * 9 專項應付款 * 0 預計負債 * 1 遞延所得稅負債 * 2 其他非流動負債 * * 六、負債總計 * * ,* * 9.77 * * ,* * 9.77 * * 七、凈資產 1,0* 2,* * * .70 1,0* 2,* * * .70 1.1 現金 現金賬面價值1,117.* 1元，全部為人民幣。評估人員和企業人員一起對庫存的現 金進行了盤點，并編制庫存現金盤點表，檢查了日記賬、總賬、報表，對相關余額進 行核對。然后按清點日與評估基準日之間的現金收支數推算基準日的實有現金。現金 的清查結果與企業在資產評估清查明細表中填報的數量完全相符，本次按照賬面值確 定評估值。 現金評估值為1,117.* 1元。 1.2 銀行存款 銀行存款賬面價值17* ,00* .* * 元，共有1個銀行賬戶，為人民幣賬戶。評估人員核 查資產占有方銀行存款賬戶，收集各開戶銀行各賬戶的銀行對賬單、銀行余額調節表, 驗證未達賬項的真實性。同時評估人員向銀行進行了詢證，函證結果與對賬單記錄相 符。 銀行存款評估采取同銀行對賬單余額核對的方法，如有未達賬項則編制銀行存款 余額調節表，平衡相符后，對人民幣賬戶以核實后的賬面值確認為評估值。 銀行存款評估值為17* ,00* .* * 元。 －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 1.* 其他應收款 其他應收款賬面凈額為 9* 7,* 09.* * 元，主要為與北京伊諾爾吉印通 往來款 和社保費等。 評估人員核對明細賬、總賬與評估申報表的一致性的基礎上，對其中金額較大或 時間較長的款項抽查了原始入帳憑證，詢問有關財務人員或向債務人發函詢證；對職 工出差暫借款、差旅費等，評估人員核實了職工暫借款明細清單，抽查了部分原始發 生憑證，金額無誤。同時，評估人員進行了賬齡分析，其他應收款賬齡全部在一年以 內，且全部系與母公司北京伊諾爾吉印通 的往來款，壞賬的可能性很小，本次 按照賬面值確定評估值。 其他應收款評估值 9* 7,* 09.* * 元。 1.* 應付職工薪酬 應付職工薪酬賬面值* * ,211.7* 元，系企業應付的201* 年12月工資薪酬。評估人員 核實了總賬明細賬一致基礎上，抽查了計提工資薪酬的明細，確認賬面金額屬實，按 賬面值評估。 應付職工薪酬評估值* * ,211.7* 元。 1.* 應交稅費 應交稅費帳面值 * * 7.99 元，系企業應交的增值稅及附加等。評估人員核實了稅金 申報表以及完稅憑證，確認帳面金額屬實，按照賬面值評估。 應交稅費評估值為 * * 7.99 元。 經過上述資產基礎法評估，北京君邦物業管理吉印通 于評估基準日 201* 年 12 月 * 1 日市場狀況下，股東全部權益價值為人民幣 1,0* 2,* * * .70 元。 其中：總資產的賬面價值 1,111,* * * .* 7 元，評估價值 1,111,* * * .* 7 元。無評估 增減值。 負債的賬面價值 * * ,* * 9.77 元，評估值 * * ,* * 9.77 元。無評估增減值。 －27－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 凈資產的賬面價值 1,0* 2,* * * .70 元，評估價值 1,0* 2,* * * .70 元。同賬面價值相 比，無評估增減值。 由于北京君邦物業管理吉印通 系北京伊諾爾吉印通 100%控股子公司，而 北京伊諾爾吉印通 采用合并報表口徑進行收益法測算，故本次對北京君邦物業 管理吉印通 未來年度盈利預測僅預測至凈利潤，以便合并口徑收益法的所得稅測算， 盈利預測如下： 金額單位：萬元 項目 \ 年份 2017 201* 2019 2020 2021 一、營業總收入 * * .07 * * .19 * * .* 1 * * .* * * * .29 其中：主營業務收入 * * .07 * * .19 * * .* 1 * * .* * * * .29 其他業務收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二、營業總成本 11* .* 1 12* .* 9 1* * .* 0 1* * .79 1* * .1* 其中：營業成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中：主營業務成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他業務成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 營業稅金及附加 1.00 1.00 1.0* 1.0* 1.09 營業費用 9* .* 7 10* .0* 112.* 0 121.* 0 1* 1.11 管理費用 17.2* 1* .* 1 19.* 7 21.* * 22.92 財務費用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 資產減值損失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 加：公允價值變動收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 投資收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三、營業利潤 -70.* * -79.* 0 -* 7.79 -9* .92 -10* .* * 加：營業外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 減：營業外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 四、利潤總額 -70.* * -79.* 0 -* 7.79 -9* .92 -10* .* * 五、所得稅 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 六、凈利潤 -70.* * -79.* 0 -* 7.79 -9* .92 -10* .* * 主營業務收入預測： 企業歷年主營業務收入情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 主營業務收入 0.00 * * .* * 2 增長率 －2* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 企業主營業務收入系物業管理費收入，北京經濟技術開發區康定街 * 號，29* 0 平 方米對外租賃，租賃期 201* 年 * 月 1 日至 201* 年 * 月 * 0 日，本次按照租賃合同進行 未來年度物業費的測算，詳情見北京伊諾爾吉印通 合并口徑盈利預測分析。 主營業務稅金及附加預測： 評估對象的稅項主要有營業稅、城建稅、教育費附加和地方教育費附加。營業稅： 稅率 * %；城建稅、教育費附加和地方教育費附加分別按應納流轉稅額的 7%、* %、2%。 由于其稅金及附加稅率基本無變動，故本次未來年度按照其歷年占收入的比例進行預 測。 營業費用： 企業歷年營業費用情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 營業費用 * 1.0* * 9.2* 2 占營業收入比例 1* * .7* % * 其中：工資薪酬 * 1.0* * 9.2* * 增長率 117.21% 企業營業費用主要為工資薪酬，未來年度的工資薪酬考慮了一定水平的增長。 管理費用： 企業歷年管理費用情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 管理費用 1* .* 9 1* .* 1 2 占營業收入比例 2* .99% * 其中：工資薪酬 1* .* * 1* .* * * 增長率 7.7* % * 其他費用 0.0* 1.0* * 增加額 0.97 （1）工資薪酬：未來年度的工資薪酬考慮了一定水平的增長。 －29－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （2）其他費用：未來年度預測一定金額。 財務費用： 由于企業歷年的財務費用各明細抵消后金額極少，故未來年度不再預測。 七、 固定資產-房屋建筑物及構筑物 評估范圍和對象 本次評估范圍為北京伊諾爾吉印通 的固定資產—房屋建筑物類科目，共計 20 項，其中房屋 17 項，構筑物 * 項，房屋建筑面積 27,* 9* .9* 平方米，資產賬面情況 及具體分布情況如下表所示： 序號 科目 項數 賬面原值（元） 賬面凈值（元） 1 房屋建筑物 17 * * ,7* 1,* * 0.* 1 * 2,2* 7,* * 7.* 0 2 構筑物 * 9* 7,* 00.00 9* ,7* 0.00 合計 20 * * ,* 9* ,* * 0.* 1 * 2,* * 2,107.* 0 評估對象概況和現場勘查 本次評估對象企業房屋建筑物共有 17 項，主要為企業購買的商品房、小產權房及 自建的廠房和兩個門衛，建筑面積為 27,* 9* .9* 平方米；* 項構筑物，包括廠區道路、 圍墻和綠化。廠房對應的土地使用權情況如下，位于北京經濟技術開發區 71 號街區（康 定街 * 號），出讓工業用地，土地面積 21,* 1* .70 平方米。 房屋建筑物明細表 序號 權證編號 建筑物名稱 結構 建成年月 建筑面積(㎡) 備注 1 京房權證通涉字第 0* 2* 09* 號 宿舍樓 * -* -* * 2 混合 200* /1/1 100.* 9 2 京房權證通涉字第 0* 2* 09* 號 宿舍樓 * -* -* * 2 混合 200* /1/1 1* 1.92 * 房產證馬私字第 A1* * 1 號 怡靜園 1-* * 1 混合 2002/11/1 1* * .* 0 小產權房 * 房產證馬私字第 A1* * 2 號 怡靜園 1-* * 2 混合 2002/11/1 1* * .1* 小產權房 * 房產證馬私字第 A1* * 1 號 怡靜園 1-* * 1 混合 2002/11/1 1* * .* 0 小產權房 * 房產證馬私字第 A1* * 2 號 怡靜園 1-* * 2 混合 2002/11/1 1* * .* 0 小產權房 7 京房權證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 92 鋼混 200* /1/1 * 1.* * －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 序號 權證編號 建筑物名稱 結構 建成年月 建筑面積(㎡) 備注 * 京房權證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 10* 鋼混 200* /1/1 9* .12 9 京房權證通涉字第 0* 1* 977 號 蓮水怡園 1* -9-* 9* 鋼混 200* /1/1 9* .12 10 京房權證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 101 鋼混 200* /1/1 97.* 9 11 京房權證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 91 鋼混 200* /1/1 97.* 9 12 京房權證通涉字第 0* 1* 97* 號 蓮水怡園 1* -9-* 102 鋼混 200* /1/1 * 1.* * 辦事處房款（北三環中 1* 京房權證西股字第 1* 07* 1 號 路甲 29 號院 2 號樓 鋼混 2001/1/1 1* 0.* 1 B-179* 室） 1* 京房權證開港澳臺字第 000* * 號 廠房 框架 200* /* /11 2* ,* * * .97 1* 京房權證開港澳臺字第 000* * 號 門衛 1 框架 200* /* /11 1* * .0* 1* 京房權證開港澳臺字第 000* * 號 門衛 2 框架 200* /* /11 * * .17 17 防偽車間裝修改造 201* /* /1 并入序號 1* 評估 合計 27,* 9* .9* 構筑物及管道溝槽明細表 寬度 高、 序號 名稱 結構 建成年月 長度 m 面積、體積 備注 m 深m 1 廠區公路工程 砼 200* /* /1 * ,* * 7.2* 2 圍墻 鐵藝 200* /* /1 * * * .* 7 * 綠化 綠化 200* /* /1 * ,9* * .00 勘察調查的情況說明： 1.權屬情況： 根據企業提供的房屋所有權證記載（編號《京房權證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京 房權證通涉字第 0* 2* 09* 號》、《京房權證開港澳臺字第 000* * 號》等），序號 1-* 、 1* -1* 房屋建筑物證載權利人為北京伊諾爾印刷技術開發吉印通 ，該公司后更名為北 京伊諾爾吉印通 ，房屋所有權證未作變更，序號 7-12 房屋建筑物證載權利人為 北京伊諾爾吉印通 ，序號 1* 房屋建筑物證載權利人為北京宏平吉印通 ， 該公司于 2011 年被吸收合并后更名為北京伊諾爾吉印通 ，房屋所有權證未作變 更。 序號 * -* 房屋建筑物為企業購買的小產權房，其房屋所有權證發證機關為北京馬 橋神龍房地產開發公司。 上述房屋建筑物除序號 1* -1* ，其余均未取得國有土地使用證。 2.他項權利限制情況： －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 無。 * .房地產出租情況： 截至評估基準日，序號 1* 房屋已出租，承租人為張淑芬，租賃期限自 201* 年 1 月 1 日至 201* 年 12 月 * 1 日；序號 1* 二層東側已出租，承租人為碧克侖（北京）凈 水科技吉印通 ，出租面積為 29* 0 平方米，租賃期限自 201* 年 * 月 1 日至 201* 年 * 月 * 0 日。 * .房屋建筑物實物狀況： 序號 1-2、7-12 房屋位于北京市通州區新海東路 2 號（蓮水怡園），序號 1-2 房 屋均位于總高 * 層住宅的 * 樓，混合結構，建成于 200* 年，層高 2.* 米，面磚外墻面、 局部刷防水涂料，室內簡單裝修，地面鋪地磚，墻面、頂棚乳膠漆刷白，塑鋼窗；7-12 房屋位于總高 12 層住宅的 9、10 樓，鋼混結構，建成于 200* 年，層高 2.9 米，防水 涂料外墻面，室內簡單裝修，地面鋪地磚，墻面、頂棚乳膠漆刷白，塑鋼窗。 序號 * -* 房屋位于北京市通州區馬駒橋鎮怡靜園，均位于總高 * 層住宅的 * 樓， 混合結構，建成于 2002 年，層高約 2.* 米，防水涂料外墻面，室內簡單裝修，地面鋪 地磚，墻面、頂棚乳膠漆刷白，塑鋼窗。 序號 1* 房屋位于北京市西城區北三環中路甲 29 號院 2 號樓華尊大廈，位于總高 1* 層住宅的 17 樓，鋼混結構，建成于 2001 年，層高約 2.9 米，1-2 層裙房外裝飾為 石材貼面，* 層以上為防水涂料，室內精裝修，地面鋪木地板，墻面、頂棚乳膠漆刷白， 塑鋼窗。 序號 1* -1* 房屋位于北京經濟技術開發區康定街 * 號，主要為 1 幢集車間，倉儲、 辦公、餐廳為一體的建筑物，框架結構，總高 * 層，標準層高約 * 米，建筑南面外墻 面為灰色鋁塑板，東面、北面為面磚，大堂挑高約 7.* 米，室內地面為大理石、地毯、 水磨石或環氧地坪，內墻為大理石或乳膠漆刷白，石膏板或礦棉板吊頂，鋁合金窗。 兩個門衛均為 1 層，框架結構，層高約 * .* 米，灰色鋁塑板外墻面，室內地面鋪地磚， 墻面、頂棚乳膠漆刷白，鋁合金窗。 * .構筑物實物狀況： 列入評估范圍的構筑物，建成于 200* 年，包括廠區道路、圍墻和綠化。其中：廠 區道路為混凝土，圍墻主要采用鐵藝。 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 * .經現場清查，各項建筑物、構筑物均存在且正常使用。 7.上述建筑物所使用的土地使用權賬面值在無形資產－土地使用權科目。 評估程序 1.評估準備階段 在明確評估目的、確定評估范圍的基礎上，要求被評估企業全面清查核對各項建 （構）筑物，準備有關文件資料，填寫評估明細表，同時組織小組人員座談，制定評 估方案，并多方搜集資料，為評估工作做準備。 2.評估現場實施階段 評估人員進入企業，首先根據企業提供的建筑物評估明細表，進行賬表、賬實、 賬賬核對，發現問題及時調整，避免重復、遺漏現象，減少評估工作失誤，防止資產 的流失。 同時，要求企業提供產權的證明性文件及相關的工程圖紙、預決算資料等技術檔 案，認真核對產權歸屬，核實建（構）筑物工程量，為評估計算找到準確依據，本次 評估主要以企業填報的《資產申報表》、《房屋所有權證》等相關許可證、提供的相 關說明為主要依據確定建筑物的產權歸屬、建筑物的面積，并結合現場勘查的實際情 況予以確定面積。 在做好上述工作基礎上，與基建技術人員一起逐項進行實地勘驗鑒定、測量記錄， 現場勘察建筑物的面積是否準確，是否按原設計用途使用，有無已廢棄不用的功能。 了解其設計標準、建造質量、裝修質量、建筑物可視部分的主體結構及裝修現狀，有 無可能影響建筑物使用壽命的結構位移及不均勻性沉降等問題，并向有關人員詳細了 解建（構）筑物的修繕維護情況，同時由工程技術人員根據建（構）筑物目前的實體 質量及使用情況進行技術分析，確定成新率。 * .后續評估測算階段 在完成現場工作后，對企業申報評估的建筑物依其特征進行分類，并對典型建（構） 筑物進行解剖與技術性分析，找出差異，采取區別對待的方式評估。并從多種渠道搜 集資料，進行市場調查，選擇適宜方法，確定重置全價或市場售價，并分別計算評估 價值。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 評估依據 1、《吉印通 人民共和國城市房地產管理法》； 2、《資產評估準則——不動產》； * 、吉印通 人民共和國國家標準《房地產估價規范》GB/T* 0291-201* ； * 、《建設工程工程量清單計價規范》(GB* 0* 00-201* )； * 、《北京市 2012 年房屋建筑與裝飾工程預算定額說明與計算規則》； * 、北京市住房和城鄉建設委員會關于印發《關于建筑業營業稅改征增值稅調整北 京市建設工程計價依據的實施意見》的通知（京建發〔201* 〕11* 號）； 7、北京市建筑工程相關費用的有關規定； * 、鏈家網公布的房地產資料及其它網站相關資料； 9、上海東洲資產評估吉印通 技術統計資料； 10、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料。 房地產評估的基本方法 房地產評估一般采用的基本方法有：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法 等，評估人員應根據不同情況選用相應的方法進行評估。 1、對同一評估對象宜選用兩種以上的評估方法進行評估。 2、有條件選用市場比較法進行評估的，應以市場比較法為主要的評估方法。 * 、收益性房地產的評估，應選用收益法作為其中的一種評估方法。 * 、具有投資開發或再開發潛力的房地產的評估，應選用假設開發法作為其中的一 種評估方法。 * 、在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法 進行評估的情況下，可采用成本法作為主要的評估方法。 評估技術思路及評估過程 根據《房地產估價規范》及《資產評估準則——不動產》的相關規定，應當根據 評估對象的特點、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析市場比較法，收益法， －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 成本法，假設開發法等方法的適用性選擇恰當的評估方法，若對象適宜采用多種估價 方法進行評估的，應同時采用多種估價方法進行評估。同時，有條件采用市場比較法 進行評估的，應以市場法作為主要的評估方法。 序號1-2、7-1* 房產為企業購買的商品住宅，類似用房市場交易案例較多，且該地 區類似用房租金市場較為發達，對于該類能夠用于獨立經營獲得固定收益并可單獨計 算獲利的房地產，擬先分別采用市場比較法和收益法計算該房地產的市場價值。但因 目前市場上租售比相差較大，收益法的評估結果無法反映房地產的實際價格，且市場 比較法已能夠反映其的實際價值，故直接采用市場比較法評估。 序號* -* 房產為企業購買的小產權房，該類房屋無法在市場上正常交易，無法取得 北京市權威部門頒發的房屋所有權證，故本次評估以賬面價值，即賬面凈值確認為評 估值。 序號 1* -1* 房屋建筑物及構筑物均為企業自建，本次評估采用重置成本法對其價 值進行評估。 a.適合采用的評估方法理由：建筑物為企業自建廠房、屬于為個別用戶專門建造 的工程，重置成本基本能夠體現其房屋的市場價值。 b.不適采用的評估方法理由：周邊同類建筑物很少發生交易，同時，評估對象所 涉及的土地使用權已在無形資產科目中單獨評估，且該處廠區未來沒有重新開發的計 劃，故不適合采用市場比較法和假設開發法，其次，該類廠房不具備整體租賃市場， 故也不適合采用收益法評估。 1、市場比較法： 市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同若干房地產交易 實例，就交易情況、交易日期、房地產狀況等條件與委估對象進行對照比較，并對交 易實例房地產加以修正調整，從而確定委估對象價值的方法。 基本公式： 委估對象價格＝可比實例交易價格×交易情況修正系數×市場狀況修正系數×房 地產狀況修正系數。 市場比較法是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，將其與 委估對象進行比較，對交易價格進行適當的處理來求取委估對象價值的方法，其方法 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 的本質是以類似房地產的交易價格為導向來求取房地產的價值。該方法適用于同種類 型、數量較多且經常發生交易的房地產，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、建 設用地使用權等；而類似特殊廠房、寺廟、古建筑、學校、醫院等，數量很少或很少 發生交易和可比性很差的房地產則不適用于該種評估方法。 在對可比案例進行系數調整時，需分別考慮其交易情況、市場狀況和房地產狀況。 a.交易情況的修正應考慮交易價格的客觀合理，對各類可能造成可比實例交易價 格偏離正常市場價格的因素需進行相應的修正。一般而言有以下因素需進行考慮修正： 理想的房地產交易情況為正常交易，體現了交易對象的市場價值，而房地產掛牌 出售時，其掛牌價均有一定的議價空間，可供雙方商談，根據大量房地產市場的相關 實例經驗和不同房地產總價大小，一般掛牌的議價范圍在 1%～* %左右。 對于交易情況因素，根據實際情況分析并確定打分系數后，再進行修正計算，其 具體公式為： 100 可比實例交易價格 正常交易價格 交易情況打分指數 b.對于房地產的市場狀況而言，由于委估對象需求取的是評估基準日時點的價格， 而可比實例的交易日期往往不為基準日當天，期間的房地產市場行情可能出現了變化， 比如房地產新政、銀行利率、經濟環境等改變造成的市場狀況變動，一般根據房地產 所在地的相應房地產價格指數或相關市場指數進行修正，具體修正公式為： 基準日市場指數 可比實例的交易價格× ＝可比實例在基準日的可比價格 交易日市場指數 c.房地產狀況，分為三大類，為區位狀況、實物狀況和權益狀況，應根據委估對 象與可比案例的實際差異，分別進行分析比對，并打分計算。 住宅用房屋的房地產狀況 1）區位狀況 聚集程度：一般住宅的聚集度包括房地產的坐落、具體在小區中的方位、距離標 志性建筑或商圈的路程、人流量情況等，對于住宅房地產而言，聚集程度取決于周邊 類似居住社區的成熟度，大中型的集中住宅區的生活便利、環境氛圍以及居民關系等 因素更好、更適于生活，比之孤立的住宅小區有著一定的優勢。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 交通條件：對于房地產的交通條件，主要關注其出入的道路、周邊公共交通可利 用的狀況，自駕車的停車便利度，距離火車站、碼頭、飛機場等交通樞紐的通達程度 等，臨靠城市交通主干道、具備多條公交線路或軌道交通、良好的停車場地和距離交 通樞紐越近，可帶來較高的房地產價值，一般以委估對象為標準，對可比案例的交通 條件分為“差、較差、標準、較好、好”五個等級，并作相應修正。 市政配套：主要包括周邊地塊的給排水、電氣、暖通管道接入和通信線纜鋪設等 市政設施，以及中小學、醫院醫療、金融服務、文化體育場所等公共配套，具備良好 的市政配套能提升房地產的使用舒適度，其市場價值就越高，因此也以委估對象為標 準，對可比案例的交通條件分為“差、較差、標準、較好、好”五個等級，由于一般 城市內相關基礎設施均較為齊備，對房地產價值影響較小。 環境景觀：主要包括房地產周邊有無噪聲、垃圾或光污染，環境衛生、高層房屋 周邊有無高壓輸電線、垃圾房等，以及相鄰房地產的利用狀況，自然景觀條件等。在 市區內，噪音或重工業、化學污染會造成生活質量下降、影響人們日常工作、生活， 社區內的其他房屋被惡意使用會造成小環境的破壞，造成房產的交易價格偏低。因此 也以委估對象為標準，作相應修正。 樓層朝向：針對不同樓層的房地產，因根據其房屋用途考慮其對價值的影響；對 于普通住宅而言，底層房屋的光線、安全、潮濕問題較為嚴重，其交易價值偏低，而 頂層房屋因樓頂太陽直射、雨水侵襲影響，也較一般樓層價值偏低。 2）實物狀況 建筑規模：房地產的建筑面積、實際可使用面積對房屋的單價也有影響，一般而 言、住宅類房屋的面積越大、會造成總價高，不適于市場交易流通，而面積越小則總 價低便于成交，因此面積小的單價偏高、面積越大則單價偏低，以委估對象為標準， 作相應修正。 建筑結構：可以具體分為承重結構（鋼結構、鋼混、磚混、磚木等），建筑形式 （剪力墻、框架、筒體、混合等），不同建筑結構會造成房屋承重性能、抗震性能、 使用空間等方面的不同，對房地產的價值有較明顯的影響，鋼結構跨度大、承重好、 磚木結構材質簡單，承重有限、只適于層數或規模較小的房屋，剪力墻形式的房屋使 －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 用空間被切割、較為不便，筒體結構核心受力高，適于超高層的高檔商業、辦公大樓， 價值較高；根據不同結構、形式，并以委估對象為標準做定基修正。 裝飾裝修：根據對委估對象和可比實例的勘查了解，分析其裝修風格、所用材料、 配件，施工質量，環境契合程度，評定區分毛坯、簡裝、精裝，并以委估對象為標準 進行比較，對于住宅用途的房地產而言，良好的裝修可以提升房屋的使用價值，對房 地價值有較大影響。 完損程度：需具體勘查委估對象的房屋已使用年限或年代，了解其設計使用年限、 考慮其尚可使用年限，勘查其整體結構穩固性、有無明顯沉降、房屋建成年份越老、 其在使用過程中不可避免受到自然環境的侵蝕，外立面的完損程度越大，造成房地產 價值越低，根據對委估對象和可比實例的勘查，以委估對象為標準，作相應修正。 設施設備：房地產的設施設備包括樓內給排水、暖通、燃氣電梯等設備配置，消 防防火布置、緊急通道的暢達，樓內設施配備約齊全、使用舒適度和安全性就越高， 其房地產價值也越高，住宅的設施設備因素影響價值較小，以委估對象為標準，作相 應修正。 層高布局：該因素包括房地產的標準層層高，空間布局利用程度，對于住宅，一 般層高在 * ～* .* 米，層高越大，空間層次感越好，甚至可以額外利用增加使用空間， 包括內部布局自由度更大，房地產價值越高，以委估對象為標準，作相應修正。 * ）權益狀況 權利狀況：需核實委估對象的權利歸屬狀況，是否屬于部分產權或共享分攤產權， 有無租約情況、租約長短及相關約定等。對于房地產而言、非自有產權會使得權利人 對該處房地產處置的權利受到制約，且若帶有長期約并有相關協定，則影響今后房地 產的自用條件限制，會造成房地產價值偏低，因此以委估對象為標準將權利狀況分為 “嚴重受限、部分受限、正常”三個等級，并作相應修正，有特殊情況的應另外考慮。 物業管理：對于房地產而言、其物業管理也影響到房地產的價值，良好的物業會 帶來全面的安保、清潔、監控，對小區品質帶來品牌效應，但考慮到房地產的主要價 值還是體現在其自身區位和實物狀況內，物業配套的影響權重有限，因此以委估對象 為標準，作相應修正。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 其他特殊：當房地產存在拖欠欠款、法律限制、手續不全、臨時搭建或違章建筑 等其他特殊影響其價值的事項時，需根據實際情況造成的價值偏差進行相應的系數修 正。 綜上，委估對象價格＝可比實例交易價格×交易情況修正系數×市場狀況修正系 數×房地產狀況修正系數。 100 ＝ 可比實例交易價格 交易狀況打分指數 基準日市場指數 100 交易日市場指數 各房地產狀況打分指數 2、重置成本法： 重置成本法是資產評估中的常見方法，它是以現時條件下被評估資產全新狀態的 重置成本，減去資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，據以估算資產價值的 一種資產評估方式。 計算公式為： 資產評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 或：資產評估值＝單位面積重置價格×建筑面積×成新率 單位面積重置價格： （1）主要的房屋建筑物采用重編預算法，根據企業提供的數據資料及評估人員現 場勘查的結果，依據《北京市 2012 年房屋建筑與裝飾工程預算定額說明與計算規則》、 北京市住房和城鄉建設委員會關于印發《關于建筑業營業稅改征增值稅調整北京市建 設工程計價依據的實施意見》的通知（京建發〔201* 〕11* 號）和北京建設工程造價信 息網公布的材料價格信息確定單位面積重置單價。 （2）其它房屋建筑物，采用“單位造價調整法”，根據有關部門發布的有關房屋 建筑物的建筑安裝造價，或評估實例的建筑安裝造價，經修正后加計有關費用，確定 單位面積（或長度）重置單價。 其中：經國務院批準，自 201* 年 * 月 1 日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征 增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，由繳納 營業稅改為繳納增值稅。根據相關規定和要求，房屋建筑物的造價均不含增值稅。 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 有關費用的計算：除建筑安裝工程造價外，一般建安工程還有其他有關費用，包 括前期費用、期間費用、資金成本等。 前期費用主要為工程設計費和其他前期費用，其中工程設計費主要根據國家計委、 建設部關于發布《工程勘察設計收費管理的規定》（計價格[2002]10 號）的文件中“工 程勘察設計收費標準（2002）”的文件，根據評估對象工程的總計費額，采用直線內 插法計算基價費率，并考慮其他前期費用，主要包括勘察費、環評費、安全評估費、 相關辦證費、相關圖紙費等，項目眾多、每項金額較小，合計取費。 期間費用：主要為工程建設監理費、建設單位管理費和其它相關驗收檢測費。工 程建設監理費和建設單位管理費主要根據國家發展改革委、建設部關于印發《建設工 程監理與相關服務收費管理規定》（發改價格 2007 第 * 70 號）和財政部發布的《基本 建設財務管理規定》（財建 2002 第 * 9* 號）的文件，根據評估對象工程的總計費額， 采用直線內插法計算基價費率，并考慮其他零星項目合計取費。 資金成本：主要為企業為工程籌資發生的利息費用，計算其基數時，建安成本及 期間費用因在建設期內為均勻投入，資金占用時間按工期的一半計算，前期費用的時 間按整個建設期計算；利率以建設工期為基礎，按中國人民銀行發布的基準日現行金 融機構人民幣貸款基準利率確定，則公式為： 資金成本＝（建筑安裝成本＋期間費用）×建設期×貸款利率×1/2+前期費用× 建設期×貸款利率。 開發利潤：工程的開發利潤根據《企業績效評價標準值》選取。 建筑面積的確定： 應根據房地產權證所記載，房地產管理部門所確認的建筑面積確定建筑面積，無 房地產權證的根據企業提供的資料，確定建筑面積。 成新率的確定： 采用年限法成新率與打分法技術測定成新率加權平均綜合確定成新率。 主要通過現場考察房屋建筑物的工程質量、建筑物主體、圍護結構、水電設施、 裝修等各方面保養情況，參照國家建設部頒發的“房屋完損程度的評定標準”和建設 部、財政部發建綜（1992）* * 9 號有關不同結構、用途房屋建（構）筑物使用年限的規 －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 定，綜合確定成新率。具體說明如下： （A）年限法理論成新率的確定： 計算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：根據房屋建造年、月，計算得出已使用年限。 尚可使用年限：按有關部門關于建筑物耐用年限標準，確定尚可使用年限。 （B）打分法技術測定成新率的確定： 依據建設部有關鑒定房屋新舊程度的參考依據、評分標準，根據現場勘查技術測 定，評估人員結合有關工程資料并現場勘查：結構部分（地基基礎、承重結構、非承 重結構，屋面、樓地面）、裝修部分（門窗、內粉飾、外粉飾、頂棚等），設備部分（水 衛、電氣、消防設施、通風通暖），根據勘查狀況來確定各部分的完好分值，并對各部 分賦予權重，最終確定建筑物的打分法成新率。 計算公式： 成新率＝（結構打分×評分修正系數＋裝修打分×評分修正系數＋設備打分×評 分修正系數）÷100×100% （C）綜合成新率的確定： 綜合成新率采用加權平均法，年限法權數取 * ，技術打分法權數取 * 。則綜合成新 率公式為： 成新率＝（年限法成新率×權數＋打分法技術測定成新率×權數）÷總權數 評估實例 評估實例一：明細表序號 1* 北三環中路甲 29 號院 2 號樓 B-170* 室（采用市場比 較法評估） 1.委估對象簡介 委估對象具體坐落于北三環中路甲 29 號院 2 號樓 B-179* 室，房地產用途為住宅， 分別對其各項房地產狀況勘查如下： 區位狀況：位于北三環中路甲 29 號院華尊大廈，周邊有京都商業中心、北環中心、 華龍大廈，聚集程度好，周邊有 * * 路、* 0* 路、* 1* 路、* 01 路、* 2* 路等多條公交線 －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 路，地鐵 * 號、10 號線，交通便捷，周邊配套設施完善，有中國銀行、建設銀行、快 客便利、元辰鑫國際酒店、北京市裕中中學、餐飲、郵局等公共配套，周邊多為住宅 社區、商務區，無工業污染，環境較好，1* 層物業的 17 樓，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 1* 0.* 2 平方米，鋼混結構，室內精裝修，地面鋪木地板，墻 面、頂棚乳膠漆刷白，建成于 2001 年，房屋完損程度較好、維護保養較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權益狀況：自有完整產權，物業采用物業公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 2. 搜集和選取可比交易案例： 本次評估人員對周邊房地產市場進行走訪調查，根據替代原則，按用途相同、地 區相同、價格類型相同等要求，搜集大量相同地段、相同用途的類似掛牌實例，并根 據委估對象的各項特點分析選取三處可比案例，分別對其房地產狀況詳細調查并列表 如下： 比較案例一 比較案例二 比較案例三 房地產坐落 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 房地產單價 * 1,* 7* * * ,* 7* * 0,99* 房地產用途 住宅 住宅 住宅 交易情況 成交 成交 成交 市場狀況 201* /7/1 201* /* /1* 201* /* /22 比較案例一，具體坐落于華尊大廈，房地產用途為住宅，分別對其各項房地產狀 況勘查如下： 區位狀況：聚集程度、交通條件、市政配套、環境景觀與委估對象相似，1* 層物 業的中區，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 219.21 平方米，鋼混結構，室內簡單裝修，房屋完損程度較 好、維護保養較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權益狀況：自主完整產權，物業采用物業公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 比較案例二，具體坐落于華尊大廈，房地產用途為住宅，分別對其各項房地產狀 況勘查如下： 區位狀況：聚集程度、交通條件、市政配套、環境景觀與委估對象相似，1* 層物 業的低區，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 1* 7.0* 平方米，鋼混結構，室內精裝修，房屋完損程度較好、 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 維護保養較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權益狀況：自主完整產權，物業采用物業公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 比較案例三，具體坐落于華尊大廈，房地產用途為住宅，分別對其各項因素勘查 如下： 區位狀況：聚集程度、交通條件、市政配套、環境景觀與委估對象相似，1* 層物 業的低區，主朝向為南。 實物狀況：建筑面積 1* 7.0* 平方米，鋼混結構，室內簡單裝修，房屋完損程度較 好、維護保養較好，層高約 2.9 米，布局合理。 權益狀況：自主完整產權，物業采用物業公司管理，無違章搭建、法律糾紛事宜。 根據以上詳細調查、選取可比實例，并對其各項狀況因素分析比對、評定打分， 進行下一步的系數修正調整、計算單價。 * . 對可比實例進行打分、修正和單價計算 根據上述搜集和選取可比案例，結合委評對象和比較案例的差異情況，選擇交易 情況、市場狀況、房地產狀況共三大類修正因素，按照前述系數調整方法，對其各個 狀況因素分析比對，進行各項因素的評定、打分、修正和單價計算，并編制匯總表格 如下： 因素條件比較和打分表 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 辦事處房款，北三環 房地產坐落 中路甲 29 號院 2 號樓 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 B-179* 室 房地產單價 待估 * 1,* 7* * * ,* 7* * 0,99* 房地產用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情況 待估 成交 成交 成交 打分系數 100 100 100 100 市場狀況 201* /12/* 1 201* /7/1 201* /* /1* 201* /* /22 打分系數 * * * 7 * 21* * 1* 9 * 0* 9 位于北三環中路甲 29 號院華尊大廈，周邊 聚集程度 有京都商業中心、北 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 區 環中心、華龍大廈， 位 聚集程度好 狀 打分系數 100 100 100 100 況 周邊有 * * 路、* 0* 路、 交通條件 * 1* 路、* 01 路、* 2* 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 路等多條公交線路， －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 辦事處房款，北三環 房地產坐落 中路甲 29 號院 2 號樓 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 B-179* 室 地鐵 * 號、10 號線， 交通便捷 打分系數 100 100 100 100 周邊配套設施完善， 有中國銀行、建設銀 行、快客便利、元辰 市政配套 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 鑫國際酒店、北京市 裕中中學、餐飲、郵 局等公共配套 打分系數 100 100 100 100 周邊多為住宅社區、 環境景觀 商務區，無工業污染， 與委估對象相似 與委估對象相似 與委估對象相似 環境較好 打分系數 100 100 100 100 1* 層物業的 17 樓，主 1* 層物業的中區，主 1* 層物業的低區，主 1* 層物業的低區，主 樓層朝向 朝向為南 朝向為南 朝向為南 朝向為南 打分系數 100 9* 9* 9* 建筑面積 1* 0.* 2 平方 建筑面積 219.21 平方 建筑面積 1* 7.0* 平方 建筑面積 1* 7.0* 平方 建筑規模 米 米 米 米 打分系數 100 99 100 100 建筑結構 鋼混結構 鋼混結構 鋼混結構 鋼混結構 打分系數 100 100 100 100 實 室內精裝修，地面鋪 物 裝飾裝修 木地板，墻面、頂棚 室內簡單裝修 室內精裝修 室內簡單裝修 狀 乳膠漆刷白 況 打分系數 100 97 100 97 房屋完損程度較好、 房屋完損程度較好、 房屋完損程度較好、 房屋完損程度較好、 完損程度 維護保養較好 維護保養較好 維護保養較好 維護保養較好 打分系數 100 100 100 100 層高約 2.9 米，布局 層高約 2.9 米，布局 層高約 2.9 米，布局 層高約 2.9 米，布局 層高布局 合理 合理 合理 合理 打分系數 100 100 100 100 權利歸屬 自有完整產權 自主完整產權 自主完整產權 自主完整產權 打分系數 100 100 100 100 權 物業采用物業公司管 物業采用物業公司管 物業采用物業公司管 物業采用物業公司管 益 物業管理 理 理 理 理 狀 打分系數 100 100 100 100 況 其他特殊 無特殊情況 無特殊情況 無特殊情況 無特殊情況 打分系數 100 100 100 100 比準單價計算表 比較因素 實例一 實例二 實例三 座落 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 比較因素 實例一 實例二 實例三 座落 華尊大廈 華尊大廈 華尊大廈 交易價格 * 1,* 7* * * ,* 7* * 0,99* 交易情況 100 / 100 100 / 100 100 / 100 市場狀況 * * * 7 / * 21* * * * 7 / * 1* 9 * * * 7 / * 0* 9 聚集程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交通條件 100 / 100 100 / 100 100 / 100 市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100 環境景觀 100 / 100 100 / 100 100 / 100 樓層朝向 100 / 9* 100 / 9* 100 / 9* 房地 建筑規模 100 / 99 100 / 100 100 / 100 產狀 建筑結構 100 / 100 100 / 100 100 / 100 況 裝飾裝修 100 / 97 100 / 100 100 / 97 完損程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 層高布局 100 / 100 100 / 100 100 / 100 權利歸屬 100 / 100 100 / 100 100 / 100 物業管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100 其他特殊 100 / 100 100 / 100 100 / 100 修正后比準單價 * 7,* 02 * 0,0* * * * ,* 9* 評估單價 * * ,* * * 根據企業提供的房屋所有權證，委估房地產的建筑面積為 1* 0.* 1 平方米， 則房地產總價＝評估單價×建筑面積＋契稅 ＝* * ,* * * ×1* 0.* 1×1.0* ＝* ,0* 7,11* .00 元（取整）。 評估實例二：明細表序號 1* 廠房（采用重置成本法評估） （1）房屋建筑物概況： 權屬狀況：該房屋建筑物為北京伊諾爾吉印通 主要建筑物，于 200* 年 * 月 建成，本次評估基準日已經取得房屋所有權證（編號《京房權證開港澳臺字第 000* * 號》），無抵押。 實物狀況：查閱有關資料并現場勘查：該房屋建筑為 1 幢集車間，倉儲、辦公、 餐廳為一體的建筑物，房屋總建筑面積 2* ,* * * .97 平方米，總高 * 層，標準層高約 * 米，框架結構，現澆鋼筋混凝土柱、梁、板，獨立基礎，砼外墻、磚內墻。建筑南面 外墻面為灰色鋁塑板，東面、北面為面磚，大堂挑高約 7.* 米，室內地面為大理石、 地毯、水磨石或環氧地坪，內墻為大理石或乳膠漆刷白，石膏板或礦棉板吊頂，鋁合 金窗。該房屋使用、維護和保養正常，其建筑簡況參數如下： －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 建筑特征 結構特征 建筑裝璜 2 建筑面積(m ) 2* * * * .97 跨度(m) 1* .* 0 柱、梁 乳膠漆 層數 * 層高(m) * .0 內墻 大理石、乳膠漆 基礎 獨立 柱距(m) 9.0 外墻 鋁塑板、面磚 結構類型 框架 外墻 砼墻 門窗 鋁合金 大理石、地毯、水磨 建造年月 200* /* /11 內墻 磚墻 樓地面 石、環氧地坪 （2）單位面積重置價格： 采用重編預算法，根據企業提供的數據資料及評估人員現場勘查的結果，依據《北 京市 2012 年房屋建筑與裝飾工程預算定額說明與計算規則》、北京市住房和城鄉建設 委員會關于印發《關于建筑業營業稅改征增值稅調整北京市建設工程計價依據的實施 意見》的通知（京建發〔201* 〕11* 號）和北京建設工程造價信息網公布的材料價格信 息確定單位面積重置單價。（不含增值稅） 序號 費用名稱 計算公式 計費率 金額（元） 1 預算價 人工費，材料費，機械費之和 * 1,* * * ,117 2 其中：人工費 人工費 9,* 1* ,17* * 材料費 材料費 * 2,19* ,* 2* * 機械費 機械費 17* ,* 1* 以第一章至第十七章的相應部分除稅預算價為 * 安全文明施工費 * ,9* 7,22* 基數（不得重復）計算 * 企業管理費 ([1]+[* ]）×9.2* % 9.2* % * ,* 12,* 7* 7 社會保障費 [2]×1* .7* % 1* .7* % 1,* 7* ,* 2* * 住房公積金 [2]×* .* 9% * .* 9% * 11,29* 9 規費合計 [10]+[11] 20.2* % 1,* * * ,91* 10 利潤 （[1]+[* ]+[* ]）×7% 7.00% * ,* * * ,* * 7 11 專業工程造價 [1]+[* ]+[* ]+[9]+[10] * * ,* * * ,10* 12 總承包服務費 專業工程造價（不含設備費） 1.* 0% * * * ,777 1* 工程總造價 [11]＋[12] * 7,2* 0,* * 0 1* 前期費用 [1* ]×費率 * .* 0% 2,00* ,0* 1 1* 期間費用 ([1* ]+[1* ]])×費率 * .00% 2,9* 1,* 9* （[1* ]＋[1* ]）×利率×建筑周期÷2＋[1* ]× 1* 利息 * .* * % 1,* 9* ,* 2* 利率×建筑周期 （[1* ]＋[1* ]）×利潤率×建筑周期÷2＋[1* ] 17 開發利潤 * .* 0% 1,12* ,* 7* ×利潤率×建筑周期 1* 建設總造價 [1* ]＋[1* ]＋[1* ]＋[1* ]＋[17] * * ,71* ,* * 0 19 每平方米造價 [1* ]÷建筑面積 2,* 2* .00 根據上述計算確定單位面積重置價格 2,* 2* .00 元/平方米（取整）。 （* ）建筑面積確定： －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 根據企業提供的《房屋所有權證》，房產的建筑面積為 2* ,* * * .97 平方米。 （* ）成新率： 年限法理論成新率的確定： 計算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：該建筑物建于 200* 年 * 月，已使用 11.* 年。 尚可使用年限：參照國家建設部頒發的“房屋完損程度的評定標準”和建設部、 財政部發建綜（1992）* * 9 號有關不同結構、用途房屋建（構）筑物使用年限的規定， 該建筑物為 * 0 年，確定尚可使用年限為 * * .* 年。 按公式計算： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% ＝* * .* ÷（* * .* ＋11.* ）×100% ＝77%（取整） 確定年限法理論成新率為 77%。 打分法技術測定成新率的確定： 依據建設部有關鑒定房屋新舊程度的參考依據、評分標準，根據現場勘查技術測 定，采用打分法確定成新率。 具體打分情況表 部分 名稱 標準 實例狀況 打分 合計 修正系數 基礎 2* 有足夠承載能力、無不均勻下沉。 20 承重構件 2* 基本完好。 20 結構部 非承重墻 1* 外墻面稍有風化。 12 7* * 0% 分 不滲漏。防水層、隔熱層、保溫層基本完好，排水 屋面 20 1* 基本暢通。 整體面層稍有裂縫，油漆尚好，塊料面層有縫，局 樓地面 1* 11 部脫落。 門窗 2* 少量開關不靈，油漆尚好。 22 裝修部 外裝飾 2* 稍有空鼓、裂縫和風化。 1* 7* 10% 分 內裝飾 2* 稍有空鼓、裂縫和風化。 19 頂棚 2* 少量面層破裂。 19 設備部 給水 2* 上水基本暢通。 20 7* 10% 分 排水 2* 下水基本暢通。 20 －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 部分 名稱 標準 實例狀況 打分 合計 修正系數 電力 * 1 設備基本完好。 2* 照明 19 線路照明裝置基本完好。 1* 根據評估人員的經驗及判斷該類房屋房屋，評分修正系數：結構部分為 0.* 0、裝 修部分為 0.10、設備部分為 0.10。則成新率為： 按公式計算： 成新率＝（結構打分×評分修正系數＋裝修打分×評分修正系數＋設備打分×評 分修正系數）÷100×100% ＝（7* ×0.* 0＋7* ×0.10＋7* ×0.10）÷100×100% ＝7* % 確定打分法技術測定成新率為 7* %。 綜合成新率的確定： 綜合成新率采用加權平均，理論年限法權數取 * ，技術打分法權數取 * 。則綜合成 新率公式為： 成新率＝（年限法理論成新率×權數＋打分法技術測定成新率×權數）÷總權數 ＝（77%×* ＋7* %×* ）÷10 ＝7* %（取整） （* ）明細表序號 1* 廠房評估價值： 公式： 評估價值＝單位面積重置價×建筑面積×成新率 ＝2,* 2* .00×2* ,* * * .97×7* % ＝* 0,* * * ,* 7* .72 元 評估結論及分析 綜上，本次房屋建筑物類評估匯總表如下： 金額單位：元 科目 賬面凈值 評估凈值 增值額 凈值增值率 房屋建筑物、構筑物 * 2,* * 2,107.* 0 * 7,0* * ,* * 1.1* * * ,721,* * * .7* 1* 9.20% 綜上所述，固定資產-房屋建筑物類評估增值其原因是企業獲得房屋時間較早，房 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 地產市場持續上漲或近年來建筑材料、人工、機械費用上漲所致，此外，房屋建（構） 筑物會計所采用的折舊年限短于資產評估時房屋建筑物所采用的經濟耐用年限也是導 致增值的另一主要原因。 八、 固定資產--設備類 1. 設備概況 北京伊諾爾吉印通 系印刷公司，主要印刷品為國地稅專用票據、體育彩票 及門票等其他印刷票據。 此次委評的設備分類賬面情況如下： 人民幣：元 設備名稱 數量 賬面原值 賬面凈值 機器設備 * 09 9* ,02* ,* * * .* * 19,* * * ,2* 7.* 9 運輸設備 7 * 9* ,0* 0.00 * 09,27* .* * 電子設備 1* 1 2,* 1* ,* 2* .* 9 1,* * 1,729.99 固定資產合計 * * 7 9* ,* * * ,9* 9.97 21,* * * ,2* * .11 減：固定資產減值準備 * * 0,* * 9.* 0 固定資產凈額 1* 1,2* * ,* 00.* * * * ,2* * ,* * 2.11 該企業總擁有設備 * * 7 臺（套、輛），按其不同用途分為機器設備、運輸設備、 電子設備及其他設備三類 。 （1）機器設備 * 09 臺（套），主要有：信封機、十一色印刷機、粘書背機、10 色輪轉機、五色機、賽天使 * 2* 0 三頭印刷系統、賽天使 * 2* 0 墨流控制系統、電腦信 息印刷加工機 1* B、柯達噴墨系統、宮腰機 1* B、宮腰機 * 色、絲網膠印機組、絲網裝 置、絲網印刷機、單色圓網印刷機、叉車、分條機、雙層分切機、冷干機、變頻空壓 機、 下料機、商用表格撕頁機、數紙機、切紙機、收縮機、打包機、自動包裝機、照 排機、烘干裝置、干燥設備、賽天使噴墨、監控系統、八色印刷機、太陽機、集中供 氣設備、熱膠涂布機、復卷機、防偽車間購干燥裝置、監控設備、網絡設備、條形碼 打印頭測試裝置、廢氣凈化裝置、套封機、廚房后勤辦公等設施，主要分布于企業各 廠房內與場所。 （2） 運輸設備 7 輛，主要有：小型普通客車、轎車； －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （* ） 電子設備及其他設備 1* 1 臺（套），主要有：電腦、打印機、服務器、傳 真機、復印機、空調、投影儀、錄像機、掃描儀、音響設備、票證傳真分割機、數碼 噴墨系統等設施，主要分布于企業各車間、質檢部門和各科室。 2. 現場勘察和調查 經清查：機器設備明細表中有以下幾套設備，已調撥與準備調撥： 設備編號 設備名稱 規格型號 生產廠家 數量 存放地點 盤點結果 電腦信息印刷加工機 MVF1* D-0* 2N1 日本宮腰機械株式會社 1 已調撥 1* D 套封機 * * 00 科恩 1 已調撥 套封機 2* 00 科恩 1 已調撥 CPT 制版機 全勝 * 00 柯達（中國）投資吉印通 1 調撥上海 機器設備明細表中有以下幾套設備，按二手設備處置： 設備編號 設備名稱 規格型號 生產廠家 數量 存放地點 備注 BJY－YH0* 2 書芯壓平機 定制 北京黎明橡膠加工廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－YH0* * 壓平機 定制 北京黎明橡膠加工廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－KY00* 氣泵 1 Z-0.21/10C 北京金環壓縮機廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－KY00* 氣泵 2 W-1.* * /7 北京金環壓縮機廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－TS00* 叉車 2.* T 北京叉車總廠 1 閑置 二手設備處置 BJY－YH01* 鉆孔機 河北玉田機械廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－YH01* 多定位打孔機 HX210 浙江瑞安宏機械吉印通 1 閑置區 二手設備處置 安徽省淮南市華生興機械有限公 BJY－YH0* * 電動切園角機 DQJ-* 0 1 閑置區 二手設備處置 司 BJY－YH0* * 熱合機 2* 00T 天津北新電子設備吉印通 1 閑置區 二手設備處置 BJY－YS01* 方箱龍頭機 P* 01 上海第五印刷機械廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－YS0* * 印刷圖象檢測儀 EE* 000 洛陽圣瑞機電技術吉印通 1 閑置區 二手設備處置 BJY－YS0* 7 紫外洪干機 FB-1000 瑞安市飛豹網印機械廠 1 閑置區 二手設備處置 BJY－YS0* * 吸氣手印臺 FEIBAO-X 型 瑞安市飛豹網印機械廠 1 閑置區 二手設備處置 博威單通道封裝 TURBOPLUS BJY－YS1* 0 德國博威（BOWE）公司 1 閑置二樓 二手設備處置 設備 －1* 1 機器設備明細表中有以下幾套設備，按報廢設備處置，以廢鋼處置： 規格 設備編號 設備名稱 生產廠家 數量 盤點結果 備注 型號 調撥激光照排機 1 報廢 按報廢設備處置，以廢鋼處置 BJY－YQ00* sl* * c 沖版機 SL* * 天胤機電設備(上海)吉印通 1 閑置區/報廢 按報廢設備處置，以廢鋼處置 －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 現場勘察表明，企業有一套完整的設備管理制度，設備帳、卡、物基本相符，設 備的維護保養能正常開展，在用設備和儀器能滿足生產經營活動需要。 * . 評估過程 （1）制定現場工作計劃 評估人員與企業相關設備管理人員接洽，根據企業設備特點提出需要提供的相 關資料清單；并劃分評估小組，制定現場設備勘察工作計劃。 （2）現場勘察 評估人員主要核對設備和車輛的規格型號和生產廠家等。同時評估人員現場對 設備的實際運行狀況進行了認真觀察和記錄，并向現場使用維護人員就設備的使用維 護情況及達到的技術性能情況進行了解。 A. 對價值量較大的主要設備，按照設備的主要技術參數，結合設備運行情況和 測試報告，對設備的整體狀況，包括設備制造質量、設備性能、故障頻率、負荷率、 維護保養、工作環境、真空壓力、溫度等進行勘察記錄，并進一步分析，以確定影響 設備成新率的各項調整系數。 B. 對價值量較小的一般設備及電子類設備，評估專業人員采用目測法，以其豐 富的經驗作一般性技術判定； C. 對車輛，核實車名、型號、牌照號、出廠年月、啟用日期、載客座位數（或 載重量）、排氣量、行駛里程、事故及維修狀況等；對車輛的制造質量、行駛性能、 維護保養、利用率、停放環境等進行勘察記錄，并進一步分析，以確定影響車輛成新 率的各項調整系數。 （* ）調查溝通 召開有關設備管理員和評估師參加的座談會，全面分析已掌握的情況，并進一 步補充完善，以便對設備的歷史與現狀作更全面的了解，對設備的技術先進性、經濟 性等指標進行考量，從而綜合判定設備是否存在功能性貶值和經濟性貶值等情況。 （* ）收集資料 詳細了解并收集設備管理、控制和維修制度以及各項制度的執行情況，調查設備 －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 賬面價值構成及調整變化情況和依據，查閱并復印了部分重大設備的采購合同、發票、 報關單、工藝說明、技術資料及設備修理記錄等，核查并復印運輸設備的車輛行駛證， 記錄車輛的實際行駛里程數等。 （* ）分析處理 利用我公司建立的價格信息庫和詢價網絡，確定主要設備、關鍵設備的購置價格， 并按照相關行業的標準確定運雜、基礎、安裝等各項費率，以最終合理確定設備的重 置全價； 根據所有現場勘察記錄、設備檢測報告以及向有關工作人員了解的關于設備利用 率、維護保養、故障率等情況，在全面了解設備的歷史與現狀的基礎上，結合設備的 運行狀況、技術性能、可靠性指標及修理改造等情況，經過綜合分析和對比，作為合 理確定設備成新率的依據； 最終由設備評估專家對主要設備、關鍵設備的評估進行討論研究，復核審定重置 全價與成新率的合理性，以求設備評估值更符合客觀實際。 * . 評估方法 重置成本法是指現時條件下重新購建一個與評估對象完全相同或基本類似的、全 新狀態的資產，并達到使用狀態所需要的全部成本，減去已經發生的各類貶值，以確 定委估資產價值的一種評估方法。 市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分 析以估測資產價值的評估方法。 收益法是指通過對委估資產未來的預期收益，采用適宜的折現率折現，以確定評 估對象價值的評估方法。 由于國內二手設備市場不發達，設備交易不活躍，難以獲取可比的案例，故不適 合采用市場法評估；再則因委估設備系整體用于企業經營，不具有單獨獲利能力，或 獲利能力無法量化，故不適合采用收益法評估；而設備重置成本的有關數據和信息則 來源較多，且因各類損耗造成的貶值也可以計量，故比較適合采用重置成本法； 綜上所述，本次對機器設備的評估方法主要為重置成本法。 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 計算公式為： 評估值=重置全價×成新率。 1、重置全價的確定： 重置全價由評估基準日時點的現行市場價格和運雜、安裝調試費及其它合理費用 組成，一般均為更新重置價，即： 重置全價=重置現價＋運雜、安裝調試費＋其它合理費用 =重置現價×（1＋運雜安裝費費率）＋其它合理費用 根據 200* 年 11 月 10 日發布的《吉印通 人民共和國國務院令第 * * * 號》、自 2009 年 1 月 1 日起施行的《吉印通 人民共和國增值稅暫行條例》之第八條規定：“納稅人購進貨 物或者接受應稅勞務，支付或者負擔的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中扣除。” 由于企業購入固定資產的增值稅額可從銷項稅額中抵扣，故設備的重置全價應扣 除增值稅，即： 重置全價=設備現價×（1+運雜、安裝費費率）＋其它合理費用－增值稅額 （1）進口設備的重置全價的確定： 重置全價=CIF 價＋關稅＋增值稅＋外貿手續費＋銀行財務費＋商檢費＋國內運輸 費＋設備基礎費＋安裝調試費＋其它合理費用-增值稅額 增值稅額= CIF 價×（1+關稅率）×增值稅率 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額= CIF 價×（1+關稅率）×增值稅率+（設備 現價×運雜安裝費率）÷1.11×0.11 CIF 價的取價依據： 向《機電產品報價手冊》的編纂機構“機械工業信息研究院機械工業出版社”咨 詢取得； 通過向外商在中國的代理機構進行咨詢取得； 根據原設備合同價進行功能類比分析比較及市場行情調整確定。 關稅、增值稅的確定：查詢 201* 版《中國海關報關實用手冊-進出口關稅稅則》 確定； 銀行財務費、外貿手續費、商檢費等費率及國內運輸費率、設備基礎費率、設備 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 安裝費率，按《資產評估常用數據與參數手冊》中的指標確定；或根據《機械工業建 設項目概算編制辦法及各項概算指標》規定的費率確定。 其它合理費用主要指對價值量大，建設期較長的設備，按合同的付款方式、不同 期的貸款利率，計算其資金成本； 對國內已有相同功能可替代的進口設備，根據替代原則，以國內相同功能設備的 重置價為基數，按與進口設備的功能、質量、性能等方面的差異進行性價比的調正后 確定重置價。 （2）國產設備重置全價的確定： 重置全價=設備現價×（1+運雜、安裝費費率）＋其它合理費用－增值稅額 增值稅額=設備現價÷1.17×0.17 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額=設備現價÷1.17×0.17+（設備現價×運雜 安裝費率）÷1.11×0.11 設備現價的取價依據： 通過向生產制造廠詢價； 查詢《機電產品報價手冊》取得； 查詢《全國資產評估價格信息》取得； 查詢《機電設備評估價格信息》取得； 參考原設備合同價進行功能類比分析比較結合市場行情調整確定； 電子類設備查詢《史博泰手冊》、《太平洋電腦網》等信息取得； 對無法詢價及查閱到價格的設備，參照類似設備的現行市價經調整估算確定。 運雜、安裝費的確定： 按《資產評估常用數據與參數手冊》中的指標確定；或根據《機械工業建設項目 概算編制辦法及各項概算指標》中，有關設備運雜費、設備基礎費、安裝調試費概算 指標，并按設備類別予以確定。 其它合理費用：主要是指資金成本，對建設周期長、價值量大的設備，按建設周 期及付款方法計算其資金成本；對建設周期較短，價值量小的設備，其資金成本一般 不計。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （* ）運輸設備重置全價的確定：（ 車輛重置全價=車輛現價+車輛購置稅＋其它費用-增值稅額 增值稅額=車輛現價÷1.17×0.17 重置現價的確定通過查閱《中國汽車網》、《易車網》、《全國國產及進口汽車報價》 取得； 車輛購置稅為不含稅購置價的 10%； 其它費用主要包括：驗車費、拍照費、固封費、拓鋼印費等，一般取 1000 元。 2、成新率的確定： （1） 對價值量較大的重點、關鍵設備成新率的確定：在年限法理論成新率的基 礎上，再結合各類因素進行調整，最終合理確定設備的綜合成新率，計算公式： 綜合成新率= 理論成新率×調整系數 K 其中： 理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 調整系數 K=K1×K2×K* ×K* ×K* 等，即： 綜合成新率= 理論成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* 各類調整因素主要系設備的原始制造質量、設備的運行狀態及故障頻率、維護保 養（包括大修理等）情況、設備的利用率、設備的環境狀況等。 （2） 對價值量較小的一般設備及電子類設備，直接采用使用年限法確定成新率， 計算公式： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 尚可使用年限依據評估專業人員的豐富經驗，結合設備的實際運行狀態確定。 （* ）對車輛成新率的確定： 參照商務部、國家發展和改革委員會、公安部、環境保護部 201* 年 1 月 1* 日發 布的關于《機動車強制報廢標準規定》中的車輛規定報廢年限和報廢行駛里程數，結 合《資產評估常用參數手冊》中關于“車輛經濟使用年限參考表”推算確定的車輛經 濟使用年限和經濟行駛里程數，并以年限成新率作為車輛基礎成新率，以車輛的實際 行駛里程數量化為車輛利用率修正系數，再結合其它各類因素對基礎成新率進行修正， －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 最終合理確定設備的綜合成新率。 計算公式： 綜合成新率=年限成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* 由于平均年限法計算的成新率太高，導致客觀上車輛的評估值嚴重背離了市場價 值。車輛作為一種特殊的設備，其啟用以后各年之損耗的價值內涵是不同的，隨著使 用年限的延長，其各部位有形損耗逐年加大，車輛的剩余價值會越來越小，因此，車 輛的各年損耗值應呈遞減趨勢，即第一年最大，以后各年的實際損耗價值都相應較前 一年小。因此采用以“余額折舊法”的概念根據車輛的已使用年限計年限成新率； ①年限成新率的確定： 計算公式： 年限成新率=（1-d）n ×100% 式中： d 1 N 1 / N =車輛使用首年后的損耗率 1-d = 車輛使用首年后的成新率 N = 車輛經濟耐用年限 1/N = 車輛平均年損耗率 n = 車輛實際已使用年限 ②修正系數 K 的確定： K1 為車輛原始制造質量；K2 為車輛維護保養情況；K* 為車況及車輛運行狀態； K* 為車輛利用率；K* 為車輛停放環境狀況。 其中 K* “車輛利用率”的確定： 依據車輛的經濟行駛里程數和經濟使用年限，推算已使用年限的額定行駛里程數， 再以實際行駛里程數與額定行駛里程數的差異數除以車輛經濟行駛里程數來確定車輛 的利用率，具體計算公式如下： 已使用年限額定行駛里程數=經濟行駛里程數÷經濟使用年限×已使用年限 車輛利用率修正系數=1-（實際行駛里程數-額定行駛里程數）÷經濟行駛里程數 * . 評估實例 例 1、（機器設備評估明細表第 10 項 ） －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 設備編號：BJY－YS00* 設備名稱：電腦信息印刷加工機 1* B 規格型號：MVF1* B 制造廠家：日本宮腰機械株式會社 啟用年月：200* 年 11 月 帳面原值：7,* 01,* * * .00 元 帳面凈值：7* 0,1* * .* 0 元 設備簡介： 該設備是高品質印刷設備，主要由傳動系統、輸紙系統、印刷系統、輸墨與潤濕 系統、加工折頁系統、收紙系統、電氣系統、控制系統及操作系統等組成。 （1）重置全價的確定： 重置全價=CIF 價＋關稅＋增值稅＋外貿手續費＋銀行財務費＋商檢費＋國內運輸 費＋設備基礎費＋安裝調試費＋其它合理費用-增值稅額 增值稅額=CIF 價×（1+關稅率）×增值稅率 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額= CIF 價×（1+關稅率）×增值稅率+（設備 現價×運雜安裝費率）÷1.11×0.11 CIF 價的確定： 經向“上海豹馳印刷設備國際貿易吉印通 ”（日本宮腰機械株式會社中國代理） 咨詢，獲得的信息電腦信息印刷加工機 1* B 評估基準日的 CIF 價約為 * * 0,000.00 美元。 評估基準日人 民幣美元外匯匯率 市場中間價為 * .9* 70: 1。 據查 201* 版《中國海關報關實用手冊-進出口關稅稅則》：企業引進該設備的稅則 稅列號為 * * * * 1* 1100，其關稅率為 10%，增值稅率為 17%。 根據《資產評估常用數據與參數手冊》中關于“進口設備費用計算辦法”之規定： 外貿手續費率為 CIF 價的 1.* % 本次評估費率取 1.* % 銀行財務費率為 CIF 價的 0.* ～0.* % 本次評估費率取 0.* % 商檢費率為 CIF 價的 0.1% 本次評費率取 0.1% 國內運輸費率為 CIF 價的 1～2% 本次評估費率取 1.0% 設備基礎費率為 CIF 價的 0.* ～2.0% 本次評估費率取 1.0% －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 設備安裝費率為 CIF 價的 2.0-* .0% 本次評估費率取 * .0% 設備購置及安裝期：從合同簽訂至設備到廠為 0.* 2 年，設備安裝調試期為 0.2* 年，總建設周期為 0.* 7 年； 付款方式：合同簽訂時，支付 CIF 價的 1* %定金（計息期為 0.* 7 年），貨到后再付 CIF 價的 * 0 %及外貿手續費等各項費用(計息期為 0.2* 年)，安裝調試結束后支付余款 待 * %（計息期為零）； 利率：評估基準日一年以內（含一年）銀行貸款年利率為 * .* * %;一至五年（含五 年）銀行貸款年利率 * .7* %； 電腦信息印刷加工機 1* B 重置全價計算表： 費率/稅率/ 序號 項目 付款比例 周期 計算公式 幣種 金額 利率 1 CIF 價 美元 * * 0,000.00 匯率 * .9* 70 2 CIF 價 （1）×匯率 RMB * ,* * * ,720.00 * 關稅 10% (2)×關稅率 RMB * * * ,* 72.00 * 增值稅 17% （2）×(1+關稅率)×增值稅率 RMB 72* ,* * 2.* * * 進口稅費 （* ）+（* ） RMB 1,11* ,91* .* * * 外貿手續費 1.* % （2）×外貿手續費率 RMB * * ,270.* 0 7 銀行財務費 0.* % （2）×銀行財務費率 RMB 1* ,* * * .* * * 商檢費 0.1% （2）×商檢費率 RMB * ,* * * .72 9 進口費用小計 （* ）+（7）+（* ） RMB 77,* 9* .* 0 10 運雜費 1.0% （2）×運雜費率 RMB * * ,* * 7.20 11 設備到廠費用小計 （9）+（10） RMB 11* ,* * 1.* 0 12 基礎費 1.0% （2）×基礎費率 RMB * * ,* * 7.20 1* 安裝費 * % （2）×安裝費率 RMB 11* ,* * 1.* 0 1* 基礎費、安裝費小計 （12）+（1* ） RMB 1* * ,* * * .* 0 1* 設備首付款資金成本 1* % 0.* 7 * .* * % （2）×付款比例×建設周期×利率 RMB 1* ,9* * .02 1* 設備到貨付款資金成本 * 0% 0.2* * .* * % （2）×付款比例×建設周期×利率 RMB * * ,797.0* －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 費率/稅率/ 序號 項目 付款比例 周期 計算公式 幣種 金額 利率 17 設備到廠時費用資金成本 0.2* * .* * % 【（* ）+(11)】×建設周期×利率 RMB 1* ,* 92.09 1* 基礎費、安裝費資金成本 均投 0.2* * .* * % （1* ）×建設周期×利率×0.* RMB * * * .9* 19 資金成本小計 （1* ）+（1* ）+（17）+（1* ） RMB * * ,017.10 20 設備重置全價 （2）+（11）+（1* ）+（19） * ,* * * ,* * 2.1* 增值稅+（運雜費+基礎費+安裝 21 扣除增值稅 費)/1.11*11% （* ） RMB 7* * ,* 91.2* +(10+12+1* )/1.11*11% 22 取整 （20）-（21） RMB * ,* 90,900.00 電腦信息印刷加工機 1* B 重置全價為 * ,* 90,900.00 元 （2）成新率的確定： 該設備已使用 11.2 年，據估測尚可使用 * 年。 綜合成新率= 理論成新率×調整系數 K 理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% =* ÷（11.2＋* ）×100% =* 1%（取整） 調整系數 K=K1×K2×K* ×K* ×K* 該設備系進口設備，原始制造質量較好，故 K1=1.00； 該設備的日常維護保養一般，外觀欠整潔，故 K2=0.9* ； 該設備輸紙系統有時有故障，故 K* =0.9* ； 該設備自投入使用以來，每天按正常班次運行，使用頻率正常，故 K* =1.00； 該設備所在的機加工車間，無酸、堿霧氣腐蝕，環境狀況正常，故 K* =1.00； 綜合成新率= 理論成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* =* 1%×1.00×0.9* ×0.9* ×1.00×1.00 =* 0%（取整） （* ）評估值的確定： 評估值=重置全價×綜合成新率 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 =* ,* 90,900.00×* 0% = 1,* 77,270.00 元。 例 2、（機器設備評估明細表第 * 7 項 ） 設備編號：BJY－YS0* 0 設備名稱：八色印刷機 規格型號：太陽 TOF-* 00DAWS 制造廠家：上海新閔太陽印刷機械吉印通 啟用年月：201* 年 * 月 帳面原值：1,* * 7,* 21.* * 元 帳面凈值: 7* 1,* 2* .97 元 設備簡介：該設備是印刷專用設備，主要由進紙系統、印刷系統、噴墨系統、伺 服系統、檢測與定位系統、電氣系統、控制系統及操作系統等組成等部分組成。 （1）重置全價的確定： 重置全價=重置現價＋合理費用 =重置現價×(1＋運雜安裝基礎費率)+ 資金成本－增值稅額 增值稅額=設備現價÷1.17×0.17 包含運雜、安裝費費率的總增值稅額=設備現價÷1.17×0.17+（設備現價×運雜 安裝費率）÷1.11×0.11 經向上海新閔太陽印刷機械吉印通 咨詢，獲得的信息八色印刷機重置現價為 1,0* 0,000.00 元 運雜安裝基礎費：根據《資產評估常用數據與參數手冊》中關于的“機械設備費 用計算辦法”之規定： 運雜費率為設備原值的 1～2% 本次評估取 1% 基礎費率設備原值的 1～2% 本次評估取 1% 設備安裝、調試費率為設備原值的 2~* % 本次評估取 * % 設備購置及安裝期：從合同簽訂至設備到廠為 0.* 2 年，設備安裝調試期為 0.2* 年，總建設周期為 0.* 7 年； －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 付款方式：合同簽訂時，支付 CIF 價的 * 0%定金（計息期為 0.* 7 年），貨到后再付 CIF 價的 * * %及外貿手續費等各項費用(計息期為 0.2* 年)，安裝調試結束后支付余款 待 * %（計息期為零）； 利率：評估基準日一年以內（含一年）銀行貸款年利率為 * .* * %;一至五年（含五 年）銀行貸款年利率 * .7* %； 八色印刷機重置全價計算表： 付款 周期 費率/稅 序號 項目 計算公式 金額（元） 比例 (年） 率/利率 1 重置現價 1,0* 0,000.00 2 其中增值稅額 17% （1）/1.17×增值稅率 1* * ,92* .0* * 運雜費 1.0% （1）×運雜費率 10,* 00.00 * 基礎費 1.0% （1）×基礎費率 10,* 00.00 * 安裝費 * .0% （1）×安裝費率 * 2,* 00.00 * 基礎費、安裝費小計 （* ）+（* ） * * ,000.00 7 設備首付款資金成本 * 0% 0.* 7 * .* * % （1）×付款比例×建設周期×利率 9,* * 2.9* * 設備進度款資金成本 * * % 0.2* * .* * % （1）×付款比例×建設周期×利率 7,* * * .2* 9 運雜費資金成本 0.2* * .* * % （2）×建設周期×利率 117.* * 10 基礎費、安裝費資金成本 均投 0.2* * .* * % （* ）×建設周期×利率×0.* 29* .* * 11 資金成本小計 （7）+（* ）+（9）+（10） 17,* * * .* 1 12 設備重置全價 （1）+（* ）+（* ）+（11） 1,1* 2,2* * .* 1 增值稅+(運雜費+基礎費+安裝費)/1.11*11% 扣除增值稅 1* * ,* * * .70 (2) +｛(* )+（* ）/1.11*11%｝ 1* 扣除增值稅設備重置全價 （12）-（1* ） 99* ,9* * .* 1 取整 99* ,900.00 八色印刷機重置全價為 99* ,900.00 元（取整） （2）成新率的確定： 該設備已使用 2.7 年，據估測尚可使用 1* 年。 綜合成新率= 理論成新率×調整系數 K 理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% =1* ÷（2.7＋1* ）×100% =* * %（取整） 調整系數 K=K1×K2×K* ×K* 該設備系國內專業公司制造，該的原始制造質量較好，故 K1=1.00； 該設備的日常維護保養一般，故 K2=0.9* ； －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 該設備進紙系統有時有故障，故 K* =0.9* ； 該設備自投入使用以來，每天按正常班次運行，使用頻率正常，故 K* =1.00； 該設備所在的機加工車間，無酸、堿霧氣腐蝕，環境狀況正常，故 K* =1.00； 調整系數 K=K1×K2×K* ×K* ×K* 綜合成新率=理論成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* =* * %×1.00×0.9* ×0.9* ×1.00×1.00 =* 0%（取整） （* ）評估值=重置全價×綜合成新率 =99* ,900.00×* 0% = 799,120.00 元。 例 * ：運輸設備評估明細表第 * 項 牌照號碼：京 Q0NU* * 車輛類型：轎車 廠牌型號：別克 SGM72* 0EAAB 制造廠家：上海通用汽車吉印通 啟用年月：201* 年 7 月 賬面原值: 1* 7,900.00 元 賬面凈值: 1* 2,* 0* .00 元 （1） 重置全價的確定： 重置全價=車輛現價＋車輛購置稅＋其它費用-增值稅額 經由上海通用汽車吉印通 咨詢，獲得的信息該車輛的重置現價為 1* * ,100.00 元 購置稅=（含稅車價÷1.17）×10% 其他費用= 1000 元（包括手續費等） 別克 SGM72* 0EAAB 轎車重置全價計算表： 序號 項目 付款比例 周期(年） 費率/稅率 計算公式 金額（元） 1 車輛重置現價 1* * ,100.00 2 其中增值稅額 17% （1）/1.17×增值稅率 2* ,7* 9.* 7 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 * 購置附加稅 10% （1）/1.17×購置附加稅率 1* ,7* * .0* * 各項費用 * 00.00 * 重置全價 （1）+（* ）+（* ） 200,* * * .0* * 扣除增值稅后車輛重置全價 （* ）-（2） 17* ,* * * .* 7 取整 17* ,* 00.00 別克 SGM72* 0EAAB 轎車重置全價為 17* ,* 00.00 元（取整） 綜合成新率的確定: 參照商務部、國家發展和改革委員會、公安部、環境保護部 201* 年 1 月 1* 日發 布的關于《機動車強制報廢標準規定》中的車輛規定報廢年限和報廢行駛里程數，結 合《資產評估常用參數手冊》中關于“車輛經濟使用年限參考表”推算確定的車輛經 濟使用年限和經濟行駛里程數，并以年限成新率作為車輛基礎成新率，以車輛的實際 行駛里程數量化為車輛利用率修正系數，再結合其它各類因素對基礎成新率進行修正， 最終合理確定設備的綜合成新率。 計算公式： 綜合成新率=年限成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* 該車輛系小型普通客車，經濟使用年限為 1* 年，經濟行駛里程數為 * 0 萬公里， 現已使用 1.* 年，已行駛 21,* 00 公里。 ①年限成新率的確定： 年限成新率=（1-d）n×100% 式中： d 1 1 / N =車輛使用首年后的損耗率 N 1-d = 車輛使用首年后的成新率 N = 車輛經濟耐用年限=1* 年 1/N = 車輛平均年損耗率=1/1* n = 車輛實際已使用年限=1.* 年 d 1 N 1 / N = 1 1* 1 / 1* = 1- 0.* * * * = 0.1* * 2 n 年限成新率=（1-d） ×100% = ( 1-0.1* * 2)1.* ×100% －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 = 0.* * * * 1.* ×100% =77.* 7% ② K 系數的確定： 修正系數 K=K1×K2×K* ×K* ○該車輛系上海通用汽車吉印通 制造，原始制造質量較好，故 K1=1.00； ○該車輛整體的維護保養工作一般，故 K2=0.9* ； ○該車輛輪胎花紋已有輕度磨損，故 K* =0.9* ； 車輛利用率修正系數 K* 的確定： 該車輛已使用 1.* 年，已行駛 21,* 00 公里， 已使用年限額定行駛里程=經濟行駛里程數÷經濟使用年限×已使用年限 =* 00,000÷1* ×1.* = * * ,000 公里 實際行駛里程與額定行駛里程差異=21,* 00- * * ,000=-* * ,700.00 公里 ○車輛利用率修正系數 K* =1-（-* * ,700.00÷* 00000）=1.0* ○該車輛無固定車庫露天停放，故 K* =0.99； 綜合成新率=年限成新率×K1×K2×K* ×K* ×K* =77.* 7%×1.00×0.9* ×0.9* ×1.0* ×0.99 =7* %（取整） （* ）評估值=重置全價×綜合成新率 =17* ,* 00.00×7* % = 1* * ,* 0* .00 元 例 * ：電子設備及其它設備評估明細表第 1 項 設備名稱：打印機 規格型號：OCE-* 00 制造廠家：奧西 啟用年月：201* 年 12 月 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 賬面原值: * 72,120.00 元 賬面凈值: * 02,1* * .* 0 元 （1）重置全價的確定： 重置全價=重置現價＋合理費用 =重置現價×(1＋運雜安裝基礎費率)+ 資金成本－增值稅額 經向奧西辦公設備(上海)吉印通 咨詢，獲得的信息 OCE-* 00 打印機現價為 * 91,000.00 元， 運雜安裝基礎費：該電子類設備購置價含運費，且設備無需基礎及安裝，故運雜 安裝基礎費不計； 資金成本：設備為現貨供應，故資金成本不計； 重置全價=重置現價－增值稅額 = * 91,000.00 -* 91,000.00 ÷1.17×17% = * 19,700.00 元（取整） （2）成新率的確定： 該設備屬于一般電子類設備，直接采用使用年限法確定成新率， 計算公式： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 該設備已使用 2.1 年，據估測尚可使用 * 年。 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% =* ÷（2.1＋* ）×100% =* 9%（取整） （* ）評估值=重置全價×成新率 = * 19,700.00×* 9% =2* 7,* 2* .00 元 * . 評估結論及分析 具體評估結果賬面情況如下： －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 人民幣：元 設備名稱 賬面凈值 評估凈值 增值額 增值率% 機器設備 19,* * * ,2* 7.* 9 2* ,* 91,121.70 * ,* * 7,* * * .01 22.2* 運輸設備 * 09,27* .* * * 9* ,9* * .00 -1* ,* 1* .* * -* .7* 電子設備 1,* * 1,729.99 1,* * 1,* 97.00 -* 0,1* 2.99 -* .27 固定資產合計 21,* * * ,2* * .11 2* ,7* * ,* * 1.70 * ,2* 2,* * 7.* 9 19.9* 減：固定資產減值準備 * * 0,* * 9.* 0 -* * 0,* * 9.* 0 -100 固定資產凈額 20,92* ,* * * .71 2* ,7* * ,* * 1.70 * ,721,* * * .19 17.79 經分析：本次評估增值的原因主要有以下幾點： （1）由于企業財務對機器設備的折舊較快，賬面凈值較低，而評估是依據設備的 經濟耐用年限結合設備的實際狀況確定成新率的，比較客觀地反映了設備的實際價值， 二者有差異，致使評估增值； （2）由于近年來運輸設備的重置價有較大幅度的下降，故致使運輸設備評估減值； （* ）近年來電子類設備更新較快，價格下滑幅度較大，故致使電子設備評估減值。 九、 無形資產-土地使用權 評估范圍及對象 本次納入無形資產—土地使用權評估范圍的共有 1 塊土地，位于北京經濟技術開 發區 71 號街區（康定街 * 號），賬面值為 7,21* ,* 02.99 元，土地使用權狀況和賬面 值如下： 2 序號 土地權證編號 土地位置 用地性質 終止日期 開發程度 面積 m 賬面價值（元） 開港澳臺國用（200* ）字 北京經濟技術開發區 71 號 1 出讓工業用地 20* * /* /17 七通一平 21,* 1* .70 7,21* ,* 02.99 第 12 號 街區 評估人員對委托評估的無形資產－土地使用權的權屬調查，核實土地使用權利狀 況、使用面積、使用年限、開發程度、他項權利和坐落等有關事項。了解評估對象是 否存在抵押、擔保等影響資產評估的重大事項。并對委估土地使用權所對應的地塊進 行了實地勘察，調查土地使用權的土地性質、用途、面積、容積率、四至、周邊環境 及土地利用開發情況等。 資產清查 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 1、權利狀況： 經查國有土地使用證（編號《開港澳臺國用（200* ）字第 12 號》），企業以出讓 方式取得上述土地使用權，證載權利人為北京伊諾爾印刷技術開發吉印通 ，該公司 后更名為北京伊諾爾吉印通 ，國有土地使用證未作變更。 2、賬面構成情況： 土地原始入賬價值為 9,9* 2,* 02.00 元，為土地出讓金，現賬面值為 7,21* ,* 02.99 元。 * 、土地利用狀況： 委估宗地位于北京經濟技術開發區康定街 * 號，截至本次評估基準日，委估對象 土地為企業自用，建有地上建筑物 * 幢，包括 1 幢集車間，倉儲、辦公、餐廳為 1 體 的建筑物和 2 個門衛室，地面平整、場地硬化，紅線外七通一平，內部管道、線路鋪 設完畢，可正常開展生產經營。 * 、他項權利限制情況： 無。 * 、出租情況： 無。 * 、本次評估，按照房地分離的思路，對地上建筑物和土地使用權分別評估。 評估依據 （1）《吉印通 人民共和國土地管理法》； （2）吉印通 人民共和國國家標準《城鎮土地評估規程》GB/T1* * 0* -201* ； （* ）北京市國土資源局公布的成交案例； （* ）北京市基準地價更新成果 201* 版。 土地評估的基本方法 土地評估一般采用的基本方法有：市場比較法、收益法、假設開發法、成本逼近 法和基準地價系數修正法等，需根據不同用途分別選取合適的方法評估。 土地用途主要可以分為：1）居住用地；2）工業用地；* ）商業、旅游、娛樂用地； －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 * ）綜合用地；* ）教育、科技、文化、衛生、體育或者其它用地。 對于居住用地，宜選用市場比較法、假設開發法、收益法和基準地價系數修正法， 對新開發完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 對于工業用地，宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法。在特殊 情況下，也可采用收益法。 對于商業、旅游、娛樂用地，宜采用市場比較法、收益法、假設開發法和基準地 價系數修正法估價。 綜合用地宜采用市場比較法、收益法、假設開發法估價。 評估技術思路及具體評估過程 根據評估目的和估價對象的特點和實際情況，以及收集資料分析，委估對象屬于 工業用地，本次采用市場比較法和基準地價系數修正法對其土地使用權價值進行評估。 a.適用評估方法的理由：近年來周邊相似土地的成交案例較多，有活躍的公開市 場，同時屬于北京市工業六級地段，可以用市場比較法體現其市場價值并以基準地價 系數修正法進行驗證。 b. 不適評估方法的理由：企業已在地上自建廠區，預計未來不太可能重新開發該 處地塊，因此不適于假設開發法評估，同時該區域土地均為工業企業自用，沒有空地 出租情況，也不適于收益法評估。 1.市場比較法： 是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場 上交易的類似地產進行比較，就交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等條件與 待估土地使用權進行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定待估土地使用權價 值的方法。 采用市場比較法求取土地使用權價格的公式如下： 土地評估值＝比較實例宗地價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域 因素修正系數×個別因素修正系數。 即 V＝VB×A×B×D×E 式中：V：待估宗地價格； －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 VB：比較實例價格； A：待估宗地情況指數／比較實例宗地情況指數＝正常情況指數／比較實例宗地情 況指數 B：待估宗地估價期日地價指數／比較實例宗地交易日期地價指數 D：待估宗地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數 E：待估宗地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數 在對可比案例進行系數調整時，需分別考慮其交易情況、市場狀況、區域因素和 個別因素的影響。 a.交易情況的修正應考慮交易價格的客觀合理，對各類可能造成可比實例交易價 格偏離正常市場價格的因素需進行相應的修正。 現我國土地使用權主要通過市場公開招拍掛取得，一般需選取實際成交的案例， 若案例不足可選取基準日近期的公開掛牌但未實際成交的案例，但其一般會低于最終 成交價，需注意修正。 對于交易情況因素，根據實際情況分析并確定打分系數后，再進行修正計算，其 具體公式為： 100 可比實例交易價格 正常交易價格 交易狀況打分指數 b.對于土地使用權的市場狀況而言，由于可比實例的交易日期往往不為基準日當 天，期間的土地市場行情可能出現了變化，比如國家宏觀調控政策、各地政府批地規 劃、銀行利率、經濟環境等改變造成的市場狀況變動，一般根據宗地所在地的相應國 有土地使用權監測指數或相關市場指數進行修正，具體修正公式為： 基準日市場指數 可比實例的交易價格× 交易日市場指數 ＝可比實例在基準日的可比價格 工業用地的區域因素及個別因素 c.區域因素 聚集程度：對于工業用途的宗地，其周邊相似廠區、工廠的產業聚集度對企業的 品牌效應、相關扶持政策具有一定影響，包括國家級高新產業園、地區級工業開發區 等等園區效應會對土地的價值有提升作用，而孤立荒僻的環境會造成價值的偏低，因 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 此一般以委估對象自身情況為標準，作相應修正。 交通條件：對于宗地的交通條件，主要關注其出入的道路、周邊公共交通可利用 的狀況，自駕車的停車便利度，距離火車站、碼頭、飛機場等交通樞紐的通達程度等， 臨靠城市交通主干道、具備多條公交線路或軌道交通、良好的停車場地和距離交通樞 紐越近，可帶來較高的土地使用價值，一般以委估對象為標準，對可比案例的交通條 件分為“差、較差、標準、較好、好”五個等級，并作相應修正。 市政配套：主要包括周邊地塊的給排水、電氣、暖通管道接入和通信線纜鋪設等 市政設施，以及中小學、醫院醫療、金融服務、文化體育場所等公共配套，具備良好 的市政配套能提升宗地及其上地產的使用舒適度，其市場價值就越高，因此也以委估 對象為標準，對可比案例的交通條件分為“差、較差、標準、較好、好”五個等級， 并作相應修正，由于一般城市內相關基礎設施均較為齊備，對宗地價值影響較小。 環境景觀：主要包括宗地周邊有無噪聲、垃圾或光污染，環境衛生、地上建筑物 周邊有無高壓輸電線、垃圾房等，以及相鄰宗地的利用狀況，自然景觀條件等。在市 區內，噪音或重工業、化學污染會造成生活質量下降、影響人們日常工作、生活，周 邊區域內其他土地被惡意使用的，會造成小環境的破壞，造成土地的交易價格偏低。 因此也以委估對象為標準，作相應修正。 規劃限制：由于我國土地為國家所有，企業及個人僅擁有一定年限的使用權，在 考慮最佳利用原則時，尚需遵循相關部門的規劃限制，具體包括區域經濟政策、土地 規劃及城鎮規劃限制； 工業用地有時需考慮特殊產業的管制，比如高科技園區一般不能允許傳統制造、 污染行業進入，而各類地區級、國家級產業園可能有投資規模要求的準入標準，會使 拿地門檻提高，其土地價值也較高；其他各類用地尚需考慮地上建筑限制對地價的影 響，沒有特殊要求限制的宗地價值較高，因此也以委估對象為標準，對可比案例的規 劃限制分為“嚴重受限、部分受限、標準”三個等級，并作相應修正。 d.個別因素 宗地面積：主要勘查土地的面積，包括建設用地面積與代征地面積，因為實際可 使用的為建設用地，土地使用率越高、其內涵價值越好，而且對于工業土地來說，大 面積的適于企業擴大產能和總體布局，對大面積土地不做修正，而宗地面積過小影響 －70－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 正常生產經營則會造成不利影響，難以施展和規劃布局，因此需做逆向修正。 土地形狀：宗地的外輪廓形狀也會影響地價水平，一般而言、規則的矩形或多邊 形場地其可利用程度較好，場地規整正氣，便于布局規劃，地上面積可以得到充分利 用，而長條形、三角形等不規則形狀可能造成使用價值偏低，一般以委估對象為標準， 作相應修正。 臨街深度：宗地位置距離所臨道路的垂直距離也會對土地價值有較大影響，其深 度越大、土地進出越不便，受到臨街道路附加價值越低，被埋置于其他宗地之后，可 辨認程度越低，土地價值也越低，該項因素的修正，需將宗地自臨街紅線至里地線以 內依一定距離（級距）劃分為若干單元格，其各區塊的價值依次遞減，而宗地的整體 價值由其平均深度確定，以委估對象為標準，作相應修正。 開發程度：除了場地外的社區配套和公共服務設施，宗地價值還受到紅線內場地 平整、硬化路面、管線鋪設等情況的影響，一般新增出讓用地為毛地狀態，尚需進行 現有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。 地形地勢：對于郊區或丘陵地區的宗地來說，其土地的地形地勢也對價值有一定 的影響，平地或地勢平緩的場地可利用程度較好，坡地或丘陵起伏的場地會造成生產、 生活不便，宗地內或與相鄰土地、道路有明顯高差的、造成自然排水性受限的，有滑 坡、落石、河水倒灌等影響的宗地價值較差，成片開發的新增建設用地則價值較高， 一般以委估對象為標準，分為“差、較差、標準、較好、好”五個等級，并作相應修 正。 綜上，委估對象價格＝可比實例交易價格×交易情況修正系數×交易日期修正系 數×區域因素修正系數×個別因素修正系數。 100 可比實例交易價格 ＝ 交易情況打分指數 基準日市場指數 100 100 交易日市場指數 各區域因素打分指數 各個別因素打分指數 2、基準地價系數修正法 基準地價是政府制定的，是以政府的名義公布施行的，具有公示性、法定的權威 性和一定的穩定性，是對市場交易價產生制約和引導作用的一種土地價格標準，基準 －71－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 地價系數修正法是依據基準地價級別范圍，按不同用途對影響地價的區域因素和個別 因素等進行系數修正，從而求得評估對象公平市場價值的一種評估方法。 采用基準地價系數修正法求取土地使用權價格的公式如下： 宗地樓面熟地價＝（適用的基準地價（樓面熟地價）＋土地開發程度修正）×用 途修正系數×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數 基準地價內涵 北京市 201* 年完成國有建設用地土地使用權基準地價更新調整，目前在北京市土 地招拍掛、繳納土地出讓金以及涉稅方面已得到廣泛應用。考慮到基準地價的時效性 和參考價值，本次評估是采用《201* 版北京市基準地價更新成果》中基準地價，并經 過交易期日修正后確定評估值。基準地價的內涵介紹如下： （1）基準地價：是政府制定并公布的一種土地市場指導價格。是指城鎮各級土地 或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價 格。它是政府為土地管理和房地產市場管理需要而組織評估的一種土地價格標準，具 有公示性、法定的權威性和一定的穩定性，對市場交易價格具有制約和引導作用。 （2）基準地價成果使用范圍 按照相關法律法規，基準地價成果屬于政府公示價格，作為確定國有建設用地使 用權出讓政府收益審定、國有建設用地租賃租金審定、企業改制土地資產價格處置等 依據之一。其他目的參照執行。 （* ）基準地價為各級別分用途土地法定出讓最高年限下的國有建設用地土地使用 權的平均價格。 （* ）基準地價的基準日：201* 年 1 月 1 日。 （* ）級別基準地價是在正常市場條件下各土地級別內，土地開發程度為宗地外通 路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣、通熱及宗地內平整（簡稱“七通一平”） 或宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內平整（簡稱“五通一平”）， 一至七級為七通一平，把至十二級為五通一平。土地使用年限商業用地 * 0 年、辦公用 地 * 0 年、居住用地 70 年、工業用地 * 0 年。 （* ）基準地價的表示形式為樓面熟地價。樓面熟地價是指各土地級別（區片）內， 完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整的國有建設用地使用權 －72－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 的平均價格。 評估實例 序號 1（采用市場比較法和基準地價系數修正法評估） 一、市場比較法的評估測算過程 （一）土地簡況： 委估對象具體坐落于北京經濟技術開發區 71 號街區（康定街 * 號），土地用途為 工業用地，分別對其各項因素勘查如下： 區域因素：位于北京經濟技術開發區核心區，開發區位于大興區東北部地區，籌 建于 1991 年，1992 年開始建設并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務院批準為國家級 經濟技術開發區，總體規劃面積為 * * .* 平方公里，由科學規劃的產業區、高配置的商 務區及高品質的生活區構成，是北京重點發展的三個新城之一，定位為京津城際發展 走廊上的高新技術產業和先進制造業基地，并承擔“疏解中心城人口的功能、聚集新 的產業、帶動區域發展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環路等快速道路，附 近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經濟開發區，基礎設施完備，周邊銀行、酒店、 餐飲、醫院等生活服務設施齊全，附近多為制造型企業，包括索科威斯膠帶公司、北 京三藥科技開發公司，有一定噪音影響，工業用地，無城市發展規劃沖突。 個別因素：宗地面積 21* 1* .7 平方米，適合中小型企業生產布局，企業已自建 1 幢集車間，倉儲、辦公、餐廳為 1 體的建筑物和 2 個門衛室，利用情況較好，該處土 地形狀較規則，土地形狀正氣便于布局，可利用狀況較好，實際容積率 1.2，宗地三面 臨街、場地內人員車輛進出較為便捷，已完成七通一平，水、電、通訊使用正常，符 合企業日常生產、經營需要，場地經過平整、水泥硬化，情況較好，屬于平原地勢、 沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 （二）搜集和選取可比交易案例： 通過市場調查，根據替代原則，按用途相同、地區相近、價格類型相同等特點， 自中國土地市場網公布的土地成交結果中選取與評估對象處于相鄰區域內三宗類似用 地作為實例，測算其比準價格。并首先根據委估對象的特點分析三處可比案例，對其 各項因素調查如下： －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 比較案例一 比較案例二 比較案例三 北京經濟技術開發區路東 北京經濟技術開發區路東 北京經濟技術開發區河西 土地坐落 區 B11M1 地塊 區 B10M1 地塊 區 X* 2M1 地塊 土地樓面單價 10* 0 10* 0 10* 0 土地用途 工業 工業 工業 交易情況 成交 成交 成交 市場狀況 2017/1/2* 201* /10/2* 201* /9/1* 委估宗地位于北京經濟技術開發區核心區，屬于工業六級地段，比較案例位于開 發區南部新區、東部新區，屬于工業七級地段，土地級別參照 201* 版北京市基準地價 更新成果中區片工業基準地價修正，其中核心區的區片基準地價為 1* 00 元/建筑平方 米，南部新區、東部新區的區片基準地價為 10* 0 元/建筑平方米。 委估宗地實際容積率為 1.2，比較案例的容積率分別為 1.* 、1.* 、2.0，容積率參 照 201* 版北京市基準地價容積率修正系數表（工業）修正，其中容積率 1.2 的修正系 數為 1.0000、1.* 的修正系數為 0.90* * 、2.0 的修正系數為 0.* 0* * 。 委估宗地的開發程度為七通一平，比較案例三為六通一平，開發程度修正參照 201* 版北京市基準地價修正，開發程度差異＝建設用地基礎設施建設費（通熱 * 0 元/土地 平方米）÷級別平均容積率（1.2）。 綜上，通過土地級別、容積率和開發程度修正后，得出如下表： 比較案例一 比較案例二 比較案例三 北京經濟技術開發區路東 北京經濟技術開發區路東 北京經濟技術開發區河西 土地坐落 區 B11M1 地塊 區 B10M1 地塊 區 X* 2M1 地塊 土地樓面單價 10* 0 10* 0 10* 0 土地級別修正系數 1.* * * 9 1.* * * 9 1.* * * 9 容積率修正系數 1.10* 2 1.10* 2 1.2* 1* 開發程度修正 0 0 * 2 修正后樓面單價 1* * * 1* * * 190* 比較案例一，具體坐落于北京經濟技術開發區路東區 B11M1 地塊，土地用途為工 業，分別對其各項因素勘查如下： 區域因素：位于北京經濟技術開發區東部新區，開發區位于大興區東北部地區， 籌建于 1991 年，1992 年開始建設并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務院批準為國家 級經濟技術開發區，總體規劃面積為 * * .* 平方公里，由科學規劃的產業區、高配置的 商務區及高品質的生活區構成，是北京重點發展的三個新城之一，定位為京津城際發 展走廊上的高新技術產業和先進制造業基地，并承擔“疏解中心城人口的功能、聚集 新的產業、帶動區域發展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環路等快速道路， 附近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經濟開發區，基礎設施完備，周邊銀行、酒 －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 店、餐飲、醫院等生活服務設施齊全，附近多為制造型企業，有一定噪音影響，工業 用地，無城市發展規劃沖突。 個別因素：宗地面積 * * 72* .1 平方米，適合中型企業規劃布局，宗地為較規則的 四邊形，無難以利用死角，規劃容積率為 1.* ，宗地四面臨街，出入便捷，宗地紅線外 七通，紅線內場地平整，屬于平原地勢、沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 比較案例二，具體坐落于北京經濟技術開發區路東區 B10M1 地塊，土地用途為工 業，分別對其各項因素勘查如下： 區域因素：位于北京經濟技術開發區東部新區，開發區位于大興區東北部地區， 籌建于 1991 年，1992 年開始建設并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務院批準為國家 級經濟技術開發區，總體規劃面積為 * * .* 平方公里，由科學規劃的產業區、高配置的 商務區及高品質的生活區構成，是北京重點發展的三個新城之一，定位為京津城際發 展走廊上的高新技術產業和先進制造業基地，并承擔“疏解中心城人口的功能、聚集 新的產業、帶動區域發展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環路等快速道路， 附近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經濟開發區，基礎設施完備，周邊銀行、酒 店、餐飲、醫院等生活服務設施齊全，附近多為制造型企業，有一定噪音影響，工業 用地，無城市發展規劃沖突。 個別因素：宗地面積 10* 7* 1.* 平方米，適合大型企業規劃布局，宗地為較規則的 四邊形，無難以利用死角，規劃容積率為 1.* ，宗地四面臨街，出入便捷，宗地紅線外 七通，紅線內場地平整,屬于平原地勢、沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 比較案例三，具體坐落于北京經濟技術開發區河西區 X* 2M1 地塊，土地用途為工 業，分別對其各項因素勘查如下： 區域因素：位于北京經濟技術開發區南部新區，開發區位于大興區東北部地區， 籌建于 1991 年，1992 年開始建設并對外招商，199* 年 * 月 2* 日被國務院批準為國家 級經濟技術開發區，總體規劃面積為 * * .* 平方公里，由科學規劃的產業區、高配置的 商務區及高品質的生活區構成，是北京重點發展的三個新城之一，定位為京津城際發 展走廊上的高新技術產業和先進制造業基地，并承擔“疏解中心城人口的功能、聚集 新的產業、帶動區域發展”的重任，聚集度高，臨近京滬高速、六環路等快速道路， 附近有地鐵亦莊線，交通條件較好，位于經濟開發區，基礎設施完備，周邊銀行、酒 －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 店、餐飲、醫院等生活服務設施齊全，附近多為制造型企業，有一定噪音影響，工業 用地，無城市發展規劃沖突。 個別因素：宗地面積 * 110* .9 平方米，適合大中型企業規劃布局，宗地為較規則 的四邊形，無難以利用死角，規劃容積率為 2，宗地四面臨街，出入便捷，宗地紅線外 六通，紅線內場地平整，屬于平原地勢、沒有明顯起伏、不受地形的不利影響。 根據以上詳細調查、選取可比實例，并對其各項狀況因素分析比對、評定打分， 進行下一步的系數修正調整、計算單價。 （三）對可比實例進行打分、修正和單價計算： 根據搜集和選取可比案例，結合委評對象和比較案例的差異情況，選擇交易情況、 市場狀況、區域因素、個別因素四大類修正因素，按照前述系數調整方法，對其各個 狀況因素分析比對，進行各項因素的評定、打分、修正和單價計算，并編制匯總表格 如下： 因素條件比較和打分表 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 北京經濟技術開發 北京經濟技術開發 北京經濟技術開發 北京經濟技術開發 土地坐落 區 71 號街區（康定 區路東區 B11M1 地塊 區路東區 B10M1 地塊 區河西區 X* 2M1 地塊 街 * 號） 土地樓面單價 待估 1,* * * 1,* * * 1,90* 土地用途 工業用地 工業 工業 工業 交易情況 待估 成交 成交 成交 打分系數 100 100 100 100 市場狀況 201* /12/* 1 2017/1/2* 201* /10/2* 201* /9/1* 地價水平 100 100 100 9* 位于北京經濟技術 位于北京經濟技術開 位于北京經濟技術開 位于北京經濟技術開 聚集程度 開發區核心區，聚集 發區東部新區，聚集度 發區東部新區，聚集度 發區南部新區，聚集度 度高 高 高 高 打分系數 100 100 100 100 臨近京滬高速、六環 臨近京滬高速、六環路 臨近京滬高速、六環路 臨近京滬高速、六環路 路等快速道路，附近 等快速道路，附近有地 等快速道路，附近有地 等快速道路，附近有地 交通條件 有地鐵亦莊線，交通 鐵亦莊線，交通條件較 鐵亦莊線，交通條件較 鐵亦莊線，交通條件較 區 條件較好 好 好 好 域 打分系數 100 100 100 100 因 素 位于經濟開發區，基 位于經濟開發區，基礎 位于經濟開發區，基礎 位于經濟開發區，基礎 礎設施完備，周邊銀 設施完備，周邊銀行、 設施完備，周邊銀行、 設施完備，周邊銀行、 市政配套 行、酒店、餐飲、醫 酒店、餐飲、醫院等生 酒店、餐飲、醫院等生 酒店、餐飲、醫院等生 院等生活服務設施 活服務設施齊全 活服務設施齊全 活服務設施齊全 齊全 打分系數 100 100 100 100 附近多為制造型企 附近多為制造型企業， 附近多為制造型企業， 附近多為制造型企業， 環境景觀 業，包括索科威斯膠 有一定噪音影響 有一定噪音影響 有一定噪音影響 －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三 北京經濟技術開發 北京經濟技術開發 北京經濟技術開發 北京經濟技術開發 土地坐落 區 71 號街區（康定 區路東區 B11M1 地塊 區路東區 B10M1 地塊 區河西區 X* 2M1 地塊 街 * 號） 帶公司、北京三藥科 技開發公司，有一定 噪音影響 打分系數 100 100 100 100 工業用地，無城市發 工業用地，無城市發展 工業用地，無城市發展 工業用地，無城市發展 規劃限制 展規劃沖突 規劃沖突 規劃沖突 規劃沖突 打分系數 100 100 100 100 宗地面積 21* 1* .7 平 方米，適合中小型企 業生產布局，企業已 宗地面積 * * 72* .1 平方 宗地面積 10* 7* 1.* 平 宗地面積 * 110* .9 平方 宗地面積 自建 1 幢集車間，倉 米，適合中型企業規劃 方米，適合大型企業規 米，適合大中型企業規 儲、辦公、餐廳為 1 布局 劃布局 劃布局 體的建筑物和 2 個門 衛室，利用情況較好 打分系數 100 100 101 101 該處土地形狀較規 則，土地形狀正氣便 宗地為較規則的四邊 宗地為較規則的四邊 宗地為較規則的四邊 土地形狀 于布局，可利用狀況 形，無難以利用死角 形，無難以利用死角 形，無難以利用死角 較好 打分系數 100 100 100 100 實際容積率 1.2，已 容積率 在表外進行修正，此 規劃容積率為 1.* 規劃容積率為 1.* 規劃容積率為 2 個 處不作修正 別 打分系數 100 100 100 100 因 宗地三面臨街、場 宗地四面臨街，出入 宗地四面臨街，出入 宗地四面臨街，出入 素 臨街深度 地內人員車輛進出 便捷 便捷 便捷 較為便捷 打分系數 100 101 101 101 已完成七通一平， 水、電、通訊使用正 常，符合企業日常生 產、經營需要，場地 宗地紅線外七通，紅線 宗地紅線外七通，紅線 宗地紅線外六通，紅線 開發程度 經過平整、水泥硬 內場地平整 內場地平整 內場地平整 化，情況較好，已在 表外進行修正，此處 不作修正 打分系數 100 100 100 100 屬于平原地勢、沒有 屬于平原地勢、沒有明 屬于平原地勢、沒有明 屬于平原地勢、沒有明 地形地勢 明顯起伏、不受地形 顯起伏、不受地形的不 顯起伏、不受地形的不 顯起伏、不受地形的不 的不利影響 利影響 利影響 利影響 打分系數 100 100 100 100 比準單價計算表 比較因素 實例一 實例二 實例三 北京經濟技術開發區路 北京經濟技術開發區路 北京經濟技術開發區河西區 座落 東區 B11M1 地塊 東區 B10M1 地塊 X* 2M1 地塊 交易價格 1,* * * 1,* * * 1,90* －77－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 比較因素 實例一 實例二 實例三 北京經濟技術開發區路 北京經濟技術開發區路 北京經濟技術開發區河西區 座落 東區 B11M1 地塊 東區 B10M1 地塊 X* 2M1 地塊 交易情況 100 / 100 100 / 100 100 / 100 市場狀況 100 / 100 100 / 100 100 / 9* 聚集程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交通條件 100 / 100 100 / 100 100 / 100 區域 市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100 因素 環境景觀 100 / 100 100 / 100 100 / 100 規劃限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 宗地面積 100 / 100 100 / 101 100 / 101 土地形狀 100 / 100 100 / 100 100 / 100 個別 容積率 100 / 100 100 / 100 100 / 100 因素 臨街深度 100 / 101 100 / 101 100 / 101 開發程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 地形地勢 100 / 100 100 / 100 100 / 100 修正后比準樓面單價 1,* * 0 1,* 2* 1,9* * 評估樓面單價 1,7* * 則采用市場比較法計算，該處土地在 * 0 年期出讓狀態下的土地使用權比準樓面單 價為 1,7* * 元/建筑平方米（取整）。 由于委估土地已使用一段時間，尚需進行土地年限修正，公式為： 1 1 k 1 / 1 n m 1 r 1 r 。 即土地使用權評估值＝宗地單價×宗地面積×年限修正系數 年限修正系數及評估值計算表 符號 終止日期 20* * /* /17 評估基準日 201* /12/* 1 法定可使用年限 * 0 m 委估對象尚可使用 * * .* 0 n 土地還原率 * .7* * % r 修正系數 0.90* 1 k 宗地樓面單價 1,7* * .00 元/平方米 建筑面積 2* ,* * * .20 平方米 土地評估值 * 0,* * * ,0* * .00 元 土地評估值＝宗地總價＋契稅 ＝* 0,* * * ,0* * .00×（1＋* %） ＝* 1,7* * ,0* * .00 元 基準地價系數修正法的評估測算過程： －7* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （1）基準價格的確定 委估宗地的用途設定為工業，宗地位于北京經濟技術開發區康定街 * 號，土地使 用截止日期為 20* * 年 * 月 17 日，用地面積 21,* 1* .70 平方米，地上建筑物建筑面積 2* ,* * * .20 平方米，根據《201* 版北京市基準地價更新成果》，委估工業用地屬六級 地段（Ⅵ-BDA 核心）區片基準地價平均熟地價為 1* 00 元/平方米。 （2）測算過程： 宗地樓面熟地價＝（適用的基準地價（樓面熟地價）＋土地開發程度修正）×用 途修正系數×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數 基準地價系數修正法計算過程詳見下表： 序號 項目名稱 權重 說 明 修正系數 取值 1 適用的基準地價（樓面熟地價） 委評地塊為六級工業地（北京市區片基準地價） 1,* 00 2 開發程度修正 開發費用÷級別平均容積率（七通一平） 0 * 開發程度修正后的基準地價 適用的基準地價＋（開發費用÷級別平均容積率） 1,* 00 * 用途修正系數 對照北京市基準地價土地用途分類，不作修正 1 基準地價期日為 201* 年 1 月 1 日，待估地塊基準 * 交易日期修正系數 日為 201* 年 12 月 * 1 日；根據北京市城市地價動 17.00% 117.00% 態監測結果公布的地價水平測算得出 * 因素修正系數 100.00% 其中（1） 產業集聚程度 2* % 與基準地價比產業聚集度相似 0.00% 0.00% 其中（2） 交通便捷度 * * % 與基準地價比交通便捷度相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 區域土地利用方向 * % 與基準地價比區域土地利用方向相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 臨路狀況 * % 與基準地價比臨街道路狀況相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 公共服務設施狀況 * % 與基準地價比公共服務設施狀況相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 宗地形狀及可利用程度 * % 與基準地價比宗地形狀及可利用程度相似 0.00% 0.00% 其中（7） 基礎設施狀況 1* % 與基準地價比基礎設施狀況相似 0.00% 0.00% 其中（* ） 環境狀況 * % 與基準地價比環境狀況相似 0.00% 0.00% 參照基準地價容積率修正系數表（工業）進行修 7 容積率修正 1 正 * 使用年限修正系數 修正系數計算過程見市場法 90.* 1% 宗地樓面熟地價=開發程度修正后的基準地價× 9 待估宗地樓面價（元/平方米） 用途修正系數×期日修正系數×年期修正系數× 1* * 7 容積率修正系數×因素修正系數 10 宗地建筑面積（平方米） 權證記載 2* ,* * * .20 11 評估值（元） 樓面價×地上建筑物面積 * 1,017,919.00 土地評估值＝宗地總價＋契稅 ＝* 1,017,919.00×（1＋* %） ＝* 2,2* * ,* * 7.00 元（取整） －79－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 評估結果的選取 本次土地使用權采用市場比較法的評估值為 * 1,7* * ,0* * .00 元，采用基準地價系 數修正法的評估值為 * 2,2* * ,* * 7.00 元，兩種方法的評估結果較接近，因市場比較法 體現了該處地塊現實際市場可接受程度，結合評估對象的實際情況，采用市場比較法 所得的計算結果更能準確反映其土地使用權價值，故以市場比較法測算結果為準，而 基準地價系數修正法用以驗證。即宗地的評估值為 * 1,7* * ,0* * .00 元。 土地價值定義 本次評估土地使用權的價值類型為市場價值，價值內涵為國有出讓性質、工業用 途，開發程度達到“七通一平”，剩余使用期限為 * * .* 0 年，在本次評估基準日時點所 表現的價值。 評估結論及分析 本次企業土地使用權評估增值原因是企業地塊拿地時間較早，取得成本較低，而 當地近年來土地價格持續上漲所致。 十、 無形資產-其它無形資產 無形資產帳面值 0.00 元，企業賬面未反映的無形資產有軟件著作權及專利無形資 產納入評估范圍。 1. 其他無形資產概況 1.1 軟件著作權 北京伊諾爾吉印通 擁有的軟件著作權明細如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 2010SR0* 7* * 7 多功能補號軟件 V* .* 2010/* /2 2 2010SR0* 7* * * 生產單管理系統 V* .* 2010/7/21 * 2010SR0* 7* * * 數據產品標簽數據生成及打印軟件 V* .* 2010/7/21 * 2012SR0* 22* 1 產品合格證打印軟件 V1.0 2011/7/1* * 2012SR0* 22* * 出庫打印軟件 V1.0 2011/* /19 * 2012SR0* 22* * 流水號數據生成器軟件 V1.0 2011/* /1* 7 2012SR0* 27* 2 通用箱外簽打印軟件 2011/* /29 －* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 * 2012SR0* 2771 印刷數據篩選及重排軟件 V1.0 2011/10/2* 9 2012SR0* 2* 7* 票據產品印刷報價軟件 V1.0 2012/2/20 10 201* SR1* * 2* 9 封面數據生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 11 201* SR1* * 20* 卷式票據數據重排軟件 V1.0 201* /* /* 0 12 201* SR1* 09* * 票據數據生成器軟件 V1.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09271 卷式票據整卷數據重排軟件 V1.2 201* /* /* 0 1* 201* SR* 09272 卷式票據襯紙打印軟件 V2.0 201* /* /* 0 1* 201* SR* 0927* 熱敏票數據生成軟件 V1.1 201* /* /* 0 1.2 專利 企業申報的無形資產專利明細如下： 序號 登記號 名稱 日期 1 ZL201220* * 1070.1 防偽增強裝置 2012/7/10 2 ZL201220* * 10* * .7 轉輪印刷機信息采集系統 2012/7/10 * ZL201220* * 1077.* 折頁同步裝置 2012/7/10 * ZL201* 2007972* .* 一種卷式防偽票據包襯紙輔助裝置 201* /2/* 2. 評估方法 無形資產評估的方法通常有成本法、市場法和收益法三種。 所謂成本法就是根據無形資產的成本來確定無形資產價值的方法。這里的成本是 指重置成本，就是將當時所耗用的材料、人工等開支和費用用現在的價格來進行計算 而求得的成本，或者是用現在的方法來取得相同功能的無形資產所需消耗的成本。由 于無形資產的成本具有不完整性、弱對應性和虛擬性，因此成本法在無形資產評估中 使的用不多。 市場法就是根據類似無形資產的市場價經過適當的調整，來確定無形資產價值的 方法。由于我國的市場經濟尚不成熟，無形資產的交易更少，因此無形資產評估中市 場法的使用也很少。 收益法是將無形資產在未來收益期內產生的收益，按一定的折現率折算成現值， 來求得無形資產價值的方法。無形資產的價值，實際最終取決于能否給企業帶來超額 收益，所以目前在無形資產評估中，收益法是最常用的一種評估方法。 －* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 * . 評估過程 公司的軟件著作權、專利難以單獨分割其收益，根據對未來市場分析，委估無形 資產具有一定的投資價值。評估人員經綜合分析，對其采用收益法—超額利潤分成法 確定評估價值。 收益法公式為： n Fi w P i 1 (1 r ) i 式中：p—無形資產的評估值； r—選定的折現率； n—評估預測年限； Fi—未來第 i 個收益期的預期收入； w—銷售收入分成率。 本次收益法評估的假設條件： 1）本次評估假定國家宏觀經濟政策和所在地區的社會經濟環境無重大變化；行業 政策、管理制度及相關規定無重大變化；經營業務涉及的稅收政策、信貸利率等無重 大變化。 2）被評估的資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產。 * ）產權所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣來衡量。 * ）本次估值假定被評估資產能按照企業未來生產經營計劃，如期實現未來年度的 銷售收入預測。 * ）本次評估假定被評估無形資產在未來生產經營中具備持續經營能力。 * ）收益的計算以會計年度為準，根據現金均勻流入的原則，假定收支均發生在年 末。 通過分析，我們認為本次評估基本符合上述前提條件。 * .1 軟件著作權和專利的評估 （1）未來利潤預測 企業主營業務收入及成本的預測詳見收益法評估說明。 －* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 根據 201* 年版企業績效評價中，印刷全行業平均毛利率為 10.* 0%，本次假設成本 一致的情況下，行業平均毛利與企業自身毛利差異為超額毛利。公司未來年度的利潤 情況如下表所示（下述收入預測僅為印刷收入，不含租金）： 單位：萬元（下同） 項目 \ 年份 2017 201* 2019 2020 2021 票據收入 1* ,07* .12 1* ,0* 7.2* 1* ,7* 2.* 2 17,* 9* .* 0 1* ,72* .92 票據成本 * ,* 7* .* 1 9,* * 1.00 10,7* 1.17 11,* * 2.* * 12,2* 7.* 9 票據毛利 * ,700.* 1 * ,* * * .2* * ,991.1* * ,* 1* .* 7 * ,* * 9.0* 行業平均毛利率 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 行業平均毛利 1,* * * .7* 1,* * 1.9* 1,72* .* * 1,* * * .27 1,92* .* 7 超額毛利 * ,* * * .* * * ,* * * .* * * ,2* 7.71 * ,* 70.10 * ,* * 0.1* （2）確定收益期限 專利的使用年限為 10 年，軟件著作權的保護期約為 * 0 年內，但因企業專利主要 為實用新型專利，技術更新速度較快，且企業生產對于軟件的依賴度較低，本次評估 收益年限出于謹慎性考慮，確定經濟年限為 * 年。 （* ）分成率的確定 企業所獲利潤是品牌、技術、資金及營業能力這四個因素的綜合結果，同時考慮 企業專利主要為軟件著作權和實用新型專利，對公司經營貢獻較小，故本次分成率取 2%。 （* ）所得稅的確定 所得稅率取 1* %。 （* ）折現率的確定 本次對折現率的確定系考慮了企業整體收益法的折現率，并考慮了專利技術的個 別風險。 1.收益法折現率為 11.00%（詳見收益法折現率說明）； 2.專利風險主要考慮了專利的技術更新、可替代性、競爭對手在該領域內的競爭 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 力等因素，綜合上述因素，本次評估人員對專利的風險選取 7%。 折現率=11%＋7%=1* %（取整） （* ）評估價值 軟件著作權和專利計算表 金額單位：萬元 項目 \ 年份 2017 201* 2019 2020 2021 主營業務收入 1* ,07* .12 1* ,0* 7.2* 1* ,7* 2.* 2 17,* 9* .* 0 1* ,72* .92 主營業務成本 * ,* 7* .* 1 9,* * 1.00 10,7* 1.17 11,* * 2.* * 12,2* 7.* 9 主營業務毛利 * ,700.* 1 * ,* * * .2* * ,991.1* * ,* 1* .* 7 * ,* * 9.0* 行業平均毛利率 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 10.* 0% 行業平均毛利 1,* * * .7* 1,* * 1.9* 1,72* .* * 1,* * * .27 1,92* .* 7 超額毛利 * ,* * * .* * * ,* * * .* * * ,2* 7.71 * ,* 70.10 * ,* * 0.1* 分成率 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 分成利潤 * 7.07 77.* 9 * * .* * * 9.* 0 91.20 衰減率 20.00% 衰減后利潤 * 7.07 * 2.1* * * .* 2 * * .77 * 7.* * 所得稅率 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 稅后利潤 * 7.01 * 2.* * * * .* * * * .91 * 1.7* 折現率 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 1* .00% 折現期（月） * .00 1* .00 * 0.00 * 2.00 * * .00 折現系數 0.920* 0.7* 01 0.* * 11 0.* * 0* 0.* 7* * 收益現值 * 2.00 * 1.00 * 1.00 22.00 1* .00 合計 1* 0.00 無形資產—軟件著作權和專利評估值為 1,* 00,000.00 元。 十一、 長期待攤費用 長期待攤費用帳面值 1* ,* 01.* * 元，系光釬使用費攤銷。評估人員審查了相關的 合同、對攤銷過程進行了復核，經過清查，企業攤銷正常。按照賬面值評估。 長期待攤費用評估值 1* ,* 01.* * 元。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 十二、 其他非流動資產 其他非流動資產賬面值 1,1* 1,* * * .00 元，系預付的設備款。評估人員通過核實總 賬明細賬一致基礎上，抽查了相關合同及付款憑證，本次按賬面值評估。 其他非流動資產評估值 1,1* 1,* * * .00 元。 十三、 應付賬款 應付賬款賬面值為 10,* * 9,* 11.* 9 元，主要是公司應付的貨款款項。評估人員查 閱了相關合同協議，抽查了部分原始憑證，就大金額款項向對方單位詢證函確認。經 核實該負債內容真實有效，為實際應承擔的債務，按照賬面值評估。 應付賬款評估值為 10,* * 9,* 11.* 9 元。 十四、 預收賬款 預收賬款賬面值 9,* 79,* * * .* 1 元，系企業預收的貨款，評估人員在核實賬務的基 礎上采用函證或查驗原始入賬憑證、合同、協議等相關資料的方法，確定債務的存在。 經核實該負債內容真實有效，為實際應承擔的債務，按照賬面值評估。 預收賬款評估值為 9,* 79,* * * .* 1 元。 十五、 應付職工薪酬 應付職工薪酬賬面值 * 70,* * 9.20 元，主要為本年度應付職工的工資等。評估人員 核實了企業相關費用計提的比例及發放的依據，確定賬面金額屬實，按照賬面值評估。 應付職工薪酬評估值為 * 70,* * 9.20 元。 十六、 應交稅費 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 應交稅費帳面值 * ,20* ,* 79.22 元，主要為增值稅、所得稅及附加稅費等。評估人 員核實了稅金申報表以及完稅憑證，確認帳面金額屬實，按照賬面值評估。 應交稅費評估值為 * ,20* ,* 79.22 元。 十七、 其他應付款 其他應付款賬面值 * ,1* * ,99* .* 2 元，主要為往來款、保證金和押金等。 評估人員在核實賬務的基礎上采用函證或查驗原始入賬憑證等相關資料的方法，確 定債務的存在，確定其他應付款賬面值基本屬實，按照賬面值評估。 其他應付款評估值為 * ,1* * ,99* .* 2 元。 十八、 資產基礎評估結論 經過上述資產基礎法評估，北京伊諾爾吉印通 于評估基準日 201* 年 12 月 * 1 日市場狀況下，股東全部權益價值為人民幣 2* * ,0* 9,1* 1.* 2 元。 其中：總資產的賬面價值17* ,* * 9,* * 7.0* 元，評估價值27* ,272,2* * .1* 元。同賬 面價值相比，評估增值額100,722,* 91.10元，增值率* 7.* * %。 負債的賬面價值* 0,2* * ,09* .* * 元，評估值* 0,2* * ,09* .* * 元。無評估增減值。 凈資產的賬面價值1* * ,* 1* ,* * 0.* 2元，評估價值2* * ,0* 9,1* 1.* 2元。同賬面價值 相比，評估增值額100,722,* 91.10元，增值率* 9.* 1%。 資產基礎法增減值原因如下： 1. 流動資產 流動資產賬面值評估增值主要原因如下： （1）存貨：主要是對產成品，根據售價，扣除為實現銷售所必要的稅費后評估增 值。 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 2. 長期股權投資 長期股權投資評估增值原因為長期投資單位基準日凈資產較高，結合持股比例得出 的評估值較賬面值增值。 * . 固定資產 固定資產評估增值原因如下： （1）企業獲得房屋時間較早，房地產市場持續上漲或近年來建筑材料、人工、機 械費用上漲所致，此外，房屋建（構）筑物會計所采用的折舊年限短于資產評估時房屋 建筑物所采用的經濟耐用年限，導致房屋建筑物及構筑物評估增值； （2）設備：由于企業財務對機器設備的折舊較快，賬面凈值較低，而評估是依據 設備的經濟耐用年限結合設備的實際狀況確定成新率的，比較客觀地反映了設備的實 際價值，二者有差異，致使評估增值；由于近年來運輸設備的重置價有較大幅度的下 降，故致使運輸設備評估減值；近年來電子類設備更新較快，價格下滑幅度較大，故 致使電子設備評估減值；原固定資產減值準備評估為零，評估增值。 * . 無形資產 無形資產評估增值原因如下： （1）企業地塊拿地時間較早，取得成本較低，而當地近年來土地價格持續上漲導 致土地使用權評估增值； （2）本次將賬面未反映的軟件著作權及專利納入評估范圍，按照收益法評估導致 評估增值。 －* 7－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 收益法評估 一、 收益法的應用前提及選擇的理由 1. 收益法的定義和原理 企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定 評估對象價值的評估思路。 根據國家有關規定以及《資產評估準則-企業價值》，本次評估按照收益途徑，采 用現金流折現方法（DCF）估算企業的股東全部權益價值。 根據本次評估盡職調查情況以及評估對象資產構成和主營業務的特點，本次評估 的基本思路是以評估對象經審計的會計報表口徑為基礎估算其權益資本價值。即首先 按收益途徑采用現金流折現方法（DCF），估算評估對象的經營性資產的價值，再加上 基準日的其他非經營性或溢余性資產的價值，來得到評估對象的企業價值。企業價值 再扣減付息債務價值后，得出評估對象的股東全部權益價值。 2. 收益法的應用前提 （1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量。 （2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量。 （* ）被評估資產預期獲利年限可以預測。 使用現金流折現方法的最大難度在于預期凈現金流量的預測以及數據采集和處理 的可靠性、客觀性等。但當對未來預期凈現金流量的預測較為客觀公正、折現率的選 取較為合理時，其評估結果具有較好的客觀性，易為市場所接受。 二、 評估思路及模型 1. 具體估值思路 （1）對納入報表范圍的資產和主營業務，按照最近幾年的歷史經營狀況的變化趨 勢和業務類型估算預期收益（凈現金流量），并折現得到經營性資產的價值。 （2）將納入報表范圍，但在預期收益（凈現金流量）估算中未予考慮的諸如基準 －* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 日存在的溢余資產，以及定義為基準日存在的非經營性資產（負債），單獨估算其價值。 （* ）由上述二項資產價值的加和，得出評估對象的企業價值，再扣減付息債務價 值以后，得到評估對象的權益資本（股東全部權益）價值。 2. 評估模型 本次評估的基本模型為： E BD 式中： E：評估對象的股東全部權益價值； D：評估對象的付息債務價值； B：評估對象的企業價值； B P Ci P：評估對象的經營性資產價值； n Ri P i 1 (1 r ) i 式中： Ri：評估對象未來第 i 年的預期收益（自由現金流量）； r：折現率； n：評估對象的未來經營期； Σ Ci：評估對象基準日存在的非經營性資產或負債的價值。 * . 收益指標 本次評估，使用企業的自由現金流量作為評估對象的收益指標，其基本定義為： R＝凈利潤＋稅后的付息債務利息＋折舊和攤銷－資本性支出－營運資本增加 根據評估對象的經營歷史以及未來盈利預測，估算其未來預期的自由現金流量。 將未來經營期內的自由現金流量進行折現處理并加和，測算得到企業經營性資產價值。 －* 9－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 * . 折現率 本次評估采用資本資產加權平均成本模型（WACC）確定折現率 R： R Rd 1 T Wd Re We 式中： W d ：評估對象的付息債務比率； D Wd ( E D) W e ：評估對象的權益資本比率； E We ( E D) T ：所得稅率； R d ：付息債務利率； Re ：權益資本成本，按資本資產定價模型（CAPM）確定權益資本成本 Re ； Re R f e MRP 式中： R f ：無風險報酬率； MRP ：市場風險溢價； ε ：評估對象的特定風險調整系數； e ：評估對象權益資本的預期市場風險系數； D e t (1 (1 t ) ) E 式中： t 為可比公司的預期無杠桿市場風險系數； D、E：分別為可比公司的付息債務與權益資本。 被評企業按公歷年度作為會計期間，因而本項評估中所有參數的選取均以年度會 計數據為準，以保證所有參數的計算口徑一致。 三、 收益預測的假設條件 －90－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 收益法評估需對公司未來的收益進行預測，預測是建立在以下假設的基礎上： 1. 基本假設 （1）公開市場假設：公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自愿的 買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲 取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制 的或不受限制的條件下進行的。 （2）持續使用假設：該假設首先設定被評估資產正處于使用狀態，包括正在使用 中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態的資產還 將繼續使用下去。持續使用假設既說明了被評估資產所面臨的市場條件或市場環境， 同時又著重說明了資產的存續狀態。 （* ）持續經營假設，即假設被評估單位以現有資產、資源條件為基礎，在可預見 的將來不會因為各種原因而停止營業，而是合法地持續不斷地經營下去。 2. 一般假設 （1）本報告除特別說明外，對即使存在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及 特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮。 （2）國家現行的有關法律及政策、產業政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，評 估對象所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化，無其他人力不可抗拒及不可預 見因素造成的重大不利影響。 （* ）評估對象所執行的稅賦、稅率等政策無重大變化，信貸政策、利率、匯率基 本穩定。 （* ）依據本次評估目的，確定本次估算的價值類型為市場價值。估算中的一切取 價標準均為估值基準日有效的價格標準及價值體系。 * . 針對性假設 （1）被評估單位提供的業務合同以及公司的營業執照、章程，簽署的協議，審計 報告、財務資料等所有證據資料是真實的、有效的。 －91－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （2）評估對象目前及未來的經營管理班子盡職，不會出現影響公司發展和收益實 現的重大違規事項，并繼續保持現有的經營管理模式持續經營。 （* ）企業以前年度及當年簽訂的合同有效，并能得到執行。 （* ）本次評估的未來預測是基于現有的市場情況對未來的一個合理的預測，不考 慮今后市場會發生目前不可預測的重大變化和波動。如政治動亂、經濟危機、惡性通 貨膨脹等。 （* ）本次評估中所依據的各種收入及相關價格和成本等均是評估機構依據被評估 單位提供的歷史數據為基礎，在盡職調查后所做的一種專業判斷。 本報告評估結果的計算是以評估對象在評估基準日的狀況和評估報告對評估對象 的假設和限制條件為依據進行。根據資產評估的要求，認定這些假設在評估基準日時 成立，當未來經濟環境發生較大變化，將不承擔由于假設條件改變而推導出不同評估 結論的責任。 四、 企業資產、經營狀況和財務分析 1. 盡職調查和清查內容 （1）評估對象存續經營的相關法律情況，主要為評估對象的有關章程、投資出資 協議、合同情況等； （2）評估對象主營業務收入情況； （* ）評估對象主營業務成本，主要成本構成項目和固定資產折舊和無形資產攤銷、 人員人數及工資福利水平等情況； （* ）評估對象主營業務成本中原材料價格、市場供求狀況等情況； （* ）評估對象的主營業務生產、經營能力等； （* ）評估對象的應收、應付賬款情況； （7）評估對象執行的稅率稅費及納稅情況； （* ）評估對象未來幾年的經營計劃以及經營策略，包括：市場需求、價格策略、 銷售計劃、成本費用控制、資金籌措和投資計劃等以及未來的主營收入和成本構成及 其變化趨勢等； －92－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （9）評估對象主要競爭者的簡況，包括經營生產能力、價格及成本等； （10）評估對象的主要經營優勢和風險，包括：國家政策優勢和風險、經營優勢 和風險、市場(行業)競爭優勢和風險、財務(債務)風險、匯率風險等； （11）評估對象近年經審計的資產負債表、損益表、現金流量表以及營業收入明 細和成本費用明細； （12）與本次評估有關的其他情況。 2. 盡職調查和清查過程 本次評估的資產清查核實及盡職調查，是在企業現場進行。采用的方法主要是通 過對企業現場勘察、參觀、以專題座談會的形式，對資產占有方的部分經營性資產的 現狀、經營條件和經營能力以及未來經營狀況、主營業務收入、成本、期間費用及其 構成等的狀況進行調查復核。特別是對影響評估作價的經營能力和相關的成本費用等 進行了專題的詳細調查，查閱了相關的會計報表、賬冊等財務數據資料、重要購銷合 同協議等。通過與企業的管理、財務人員進行座談交流，了解企業的經營情況等。清 查溢余或非經營性資產、負債。在資產核實和盡職調查的基礎吉印通 一步開展市場調研 工作，收集有關市場的宏觀行業資料以及可比公司的財務資料和市場信息等。 五、 歷史數據分析、調整 1. 利潤表分析、調整 損益表清查重點分析歷年數據的合理性。對于各種比率變化幅度大的，了解發生 原因，對企業核算口徑前后不一致的，按合理性、一貫性調整損益表。 歷史收益情況詳見表 I-1 近年利潤表。 非市場因素的調整 所謂非市場因素調整主要是指對被評估企業和對比公司歷史數據中由于關聯交易 或其他因素造成的非市場價格交易數據因素進行分析、確認和調整。由于本次我們評 估的價值形態為持續經營假設前提下的市場價值，因此對于被評估企業和對比公司中 可能存在的非市場因素的收入和支出項目進行市場化處理，以確認所有的收入、支出 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項目全部是市場化基礎的數據，剔除由于關聯交易等非市場化的因素。 清查了解到： （1）企業擁有自有產權的房屋建筑物。 （2）企業沒有向股東或關聯企業發生無息長期應付款。 根據我們的了解，本次評估中所參考的歷史數據中不存在非市場化因素影響的收 入、支出項目。 本次評估對損益表無調整事項。 詳見表 I-1 近年利潤表和表 I-2 調整后利潤表。 本次采用合并報表口徑進行未來年度盈利預測，歷年合并報表如下： 資產負債表： 資 產 期末余額（元） 流動資產： 貨幣資金 12,* * 7,* * 2.* 1 結算備付金 拆出資金 以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產 衍生金融資產 應收票據 應收賬款 * ,9* 0,* * 2.* 9 預付款項 21* ,1* * .2* 應收保費 應收分保賬款 應收分保合同準備金 應收利息 應收股利 其他應收款 * 2,09* ,* * 2.* * 買入返售金融資產 存貨 10,199,00* .* 2 劃分為持有待售的資產 一年內到期的非流動資產 其他流動資產 流動資產合計 11* ,9* * ,* 09.* 2 非流動資產： 發放委托貸款及墊款 可供出售金融資產 持有至到期投資 長期應收款 長期股權投資 投資性房地產 固定資產 * * ,2* * ,* * 2.11 在建工程 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 工程物資 固定資產清理 生產性生物資產 油氣資產 無形資產 7,21* ,* 02.99 開發支出 商譽 長期待攤費用 1* ,* 01.* * 遞延所得稅資產 其他非流動資產 1,1* 1,* * * .00 非流動資產合計 * 1,* 79,10* .9* 資產總計 17* ,* * 2,71* .* 0 負債和所有者權益（或股東權益） 期末余額 流動負債： 短期借款 向中央銀行借款 吸收存款及同業存放 拆入資金 以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債 衍生金融負債 應付票據 應付賬款 10,* * 9,* 11.* 9 預收款項 9,* 79,* * * .* 1 賣出回購金融資產款 應付手續費及傭金 應付職工薪酬 9* * ,* * 0.9* 應交稅費 * ,20* ,917.21 應付利息 應付股利 其他應付款 * ,220,* 17.* 9 應付分保賬款 保險合同準備金 代理買賣證券款 代理承銷證券款 劃分為持有待售的負債 一年內到期的非流動負債 其他流動負債 流動負債合計 29,* * * ,270.2* 非流動負債： 長期借款 應付債券 其中：優先股 永續債 長期應付款 長期應付職工薪酬 專項應付款 預計負債 遞延收益 遞延所得稅負債 其他非流動負債 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 非流動負債合計 負債合計 29,* * * ,270.2* 所有者權益（或股東權益）： 實收資本（或股本） 90,* 72,* * 0.* * 其他權益工具 其中：優先股 永續債 資本公積 減：庫存股 其他綜合收益 專項儲備 盈余公積 12,00* ,9* 1.99 一般風險準備 未分配利潤 * * ,* * 2,9* 1.* 9 歸屬于母公司所有者權益合計 1* * ,2* 9,* * * .22 少數股東權益 所有者權益（或股東權益）合計 1* * ,2* 9,* * * .22 負債和所有者權益（或股東權益）總計 17* ,* * 2,71* .* 0 利潤表： 項 目 本期金額（元） 一、營業總收入 111,* * * ,* 21.70 其中：營業收入 111,* * * ,* 21.70 利息收入 已賺保費 手續費及傭金收入 二、營業總成本 91,70* ,9* 9.21 其中：營業成本 70,0* 0,1* * .* 1 利息支出 手續費及傭金支出 退保金 賠付支出凈額 提取保險合同準備金凈額 保單紅利支出 分保費用 營業稅金及附加 1,* * 7,1* 1.90 銷售費用 * ,* * * ,* * * .* 9 管理費用 1* ,01* ,1* 9.00 財務費用 -* 0,0* * .0* 資產減值損失 * * 9,9* 7.* * 加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列） 投資收益（損失以“-”號填列） 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 匯兌收益（損失以“-”號填列） 三、營業利潤（虧損以“-”號填列） 19,* * * ,* * 2.* 9 加：營業外收入 1,092.* * 其中：非流動資產處置利得 減：營業外支出 * 0,100.00 其中：非流動資產處置損失 四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列） 19,* 9* ,* 7* .12 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項 目 本期金額（元） 減：所得稅費用 2,* 21,* * 9.9* 五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 1* ,97* ,21* .1* 歸屬于母公司所有者的凈利潤 1* ,97* ,21* .1* 2. 資產負債表的分析、調整 企業基準日資產負債情況如下： 金額單位：元 序號 項 目 賬面價值 序號 項 目 賬面價值 1 一、流動資產合計 11* ,770,* * 2.0* 2* 長期待攤費用 1* ,* 01.* * 2 貨幣資金 12,* 1* ,* 0* .77 29 遞延所得稅資產 * 交易性金融資產 * 0 其他非流動資產 1,1* 1,* * * .00 * 應收票據凈額 * 1 三、資產總計 17* ,* * 9,* * 7.0* * 應收賬款凈額 * ,9* 0,* * 2.* 9 * 2 四、流動負債合計 * 0,2* * ,09* .* * * 預付賬款凈額 21* ,1* * .2* * * 短期借款 7 應收利息 * * 交易性金融負債 * 應收股利 * * 應付票據 9 其他應收款凈額 * 2,079,* * * .9* * * 應付賬款 10,* * 9,* 11.* 9 10 存貨凈額 10,199,00* .* 2 * 7 預收賬款 9,* 79,* * * .* 1 11 一年內到期的非流動資產 * * 應付職工薪酬 * 70,* * 9.20 12 其他流動資產 * 9 應交稅費 * ,20* ,* 79.22 1* 二、非流動資產合計 * 1,779,10* .9* * 0 應付利息 1* 可供出售金融資產凈額 * 1 應付股利（應付利潤） 1* 持有至到期投資凈額 * 2 其他應付款 * ,1* * ,99* .* 2 1* 長期應收款凈額 * * 一年內到期的非流動負債 17 長期股權投資凈額 100,000.00 * * 其他流動負債 1* 投資性房地產凈額 * * 五、非流動負債合計 19 固定資產凈額 * * ,2* * ,* * 2.11 * * 長期借款 20 在建工程凈額 * 7 應付債券 21 工程物資凈額 * * 長期應付款 22 固定資產清理 * 9 專項應付款 2* 生產性生物資產凈額 * 0 預計負債 2* 油氣資產凈額 * 1 遞延所得稅負債 2* 無形資產凈額 7,21* ,* 02.99 * 2 其他非流動負債 2* 開發支出 * * 六、負債總計 * 0,2* * ,09* .* * 27 商譽凈額 * * 七、凈資產 1* * ,* 1* ,* * 0.* 2 * . 非經營性資產、負債清查 所謂非經營性資產在這里是指對企業主營業務沒有直接“貢獻”的資產。我們知 道，企業中不是所有的資產對其主營業務都有直接貢獻，有些資產可能目前對主營業 －97－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 務沒有直接“貢獻”，如：閑置的房地產、設備等。另外還包括應收股利、利息、持有 至到期投資等等。 企業的長期投資是企業將自身的資產通過讓渡給其他人擁有或使用，而本身收取 投資收益。若在盈利預測中未考慮某長期投資帶來的收益，也可以作為非經營性資產 予以考慮。 所謂非經營性負債是指企業承擔的債務不是由于主營業務的經營活動產生的負債 而是由于與主營業務沒有關系或沒有直接關系的其他業務活動如：上下級企業的往來 款、基本建設投資等活動所形成的負債。非經營性負債主要包括：應付利潤、預提費 用、專項應付款等科目。 其他應收款、其他應付款則需要對其中內容進行甄別，某些行業如：出口退稅、 投標保證金等與經營活動有關的作為營運資金預測；對其中如：企業間的往來款、專 項經費等與經營活動無關的款項，為非經營性資產、負債進行調整。 經過資產清查，和收益分析預測，企業的非經營性資產和負債包括： （1）其他應收款 其他應收款賬面值7,* * * .11萬元，本次作為非經營性資產，評估值7,* * * .11萬元。 （2）其他非流動資產 其他非流動資產預付設備款賬面值11* .1* 萬元，由于設備無法使用，故本次作為 非經營性資產，評估值11* .1* 萬元。 （* ）其他應付款 其他應付款的押金和往來款賬面值為 2* 7.* * 萬元，本次作為非經營性負債，評估 值 2* 7.* * 萬元。 根據企業基準日財務報表，非經營性資產、負債詳見表 I-* 資產負債分析調整表。 * . 溢余資產的清查 主要是指超過企業正常經營需要的富裕的貨幣現金及現金等價物，包括定期存款、 有價證券等投資。 本次評估基于企業的具體情況，測算企業為保持的正常經營，所需的安全現金保 －9* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 有量。 月付現成本=（銷售成本+應交稅金+三項費用—折舊與攤銷）/12 經清查：賬面貨幣資金賬戶存款余額 1,2* * .7* 萬元。經評估人員根據歷史數據分 析，企業正常資金周轉需要的完全現金保有量為 2 個月的付現成本費用，除此之外約 有 0.00 萬元貨幣資金為溢余性資產。 詳見表 I-* 運營現金和溢余資產計算表。 六、 主要財務指標分析 企業經營和財務指標是評判企業整體價值的重要因素，一般經營和財務指標可以 分為盈利指標、成長指標、營運能力指標和償債能力指標四類。 根據調整后的資產負債表和損益表，評估人員對企業主要經營和財務指標的各年 度變動進行了分析。 主要財務指標分析表 I-* : 項目名稱 \ 年份 201* 201* 均值 主營收入增長率 * * .07 0.0* 19 主營業務毛利率 * 2.7* * 7.09 * * .92 其他業務毛利率 0.00 0.00 0.00 營業稅金比率 0.* 9 1.* 1 1.10 營業費用比率 * .* * * .* 2 * .19 管理費用比率 12.* 12.* 9 12.70 財務費用比率 -0.02 -0.0* -0.0* 投資收益比率 0 0 0.00 營業利潤比率 1* .* 2 17.* * 1* .* * 營業外收入比率 0.1 0 0.0* 營業外支出比率 0.1* 0.0* 0.10 營運能力 存貨周轉率 次 12.* * * .* 9 10.77 應收賬款周轉率 次 * .9* 7.* 0 * .* * 流動資產周轉率 次 1.1* 1.1* 1.17 資產周轉率 次 0.* * 0.* 9 0.* * 短期償債能力 －99－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項目名稱 \ 年份 201* 201* 均值 流動比率 * .* 7 * .92 * .20 速動比率 * .1* * .* * * .* * 長期償債能力 資產負債率 % 11.99 1* .* * 1* .27 負債與股權比率 % 1* .* 2 19.* * 1* .7* 獲利能力 銷售凈利率 % 1* .1* 1* .2* 1* .19 資產凈利率 % * .* 7 10.* * 9.* 1 成本費用利潤率 % 1* .* * 21.* 7 19.91 凈資產收益率 % 9.* * 12.* 2 11.09 企業經營和財務指標是評判企業整體價值的重要因素，一般財務指標分析包括： 資產負債結構、償債能力、營運能力、盈利指標、成長能力等。 根據資產負債表和損益表，評估人員對企業主要經營和財務指標的各年度變動進 行了分析。 企業的歷史財務資料的簡要分析總結如下： 1. 資產負債結構分析 1.1 資產結構及分析變化 近年來公司各類資產結構及變動情況如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 流動資產 7,* * * .9* * * .* * % 11,* 9* .* * * * .* * % 非流動資產 * ,* 2* .* 9 * * .* * % * ,1* 7.91 * * .12% 合計 1* ,* * 9.* * 100.00% 17,* * * .27 100.00% 隨著公司業務規模的擴張，資產總額穩步增長，資產結構較為穩定。其中，流動 資產占總資產比重 * 0%以上，主要是公司的貨幣資金、往來款和存貨所占比重。 1.2 流動資產結構及變化分析 公司流動資產主要包括貨幣資金、應收賬款、存貨等，近年主要構成如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 貨幣資金 * ,* * 0.7* * * .* 9% 1,2* * .7* 10.9* % －100－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 應收賬款 1,99* .* * 2* .* 7% * 9* .0* 7.* * % 其他應收款 909.* 7 11.* * % * ,209.* * 72.0* % 預付款項 2* .* * 0.* 0% 21.* 1 0.19% 存貨 * * * .* * 7.0* % 1,019.90 * .9* % 合計 7,* * * .9* 100.00% 11,* 9* .* * 100.00% 從流動資產構成來看，公司貨幣資金、其他應收款、存貨占流動資產的比例較大， 這是由公司經營特點所決定的：企業為印刷行業，資金較為充足，項目押金較多，存 貨的產量也較大。 （1）貨幣資金分析。近年各期期末的貨幣資金余額明細如下表所示： 項目 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 貨幣資金 * ,* * 0.7* 1,2* * .7* 評估基準日，企業經營情況較好，貨幣資金較為充足，存在資金閑置。 （2）應收賬款分析。近年各期期末的應收賬款具體賬齡結構和壞賬準備提取情況 如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 序號 賬齡 賬面原值（萬元） 比例（%） 壞賬準備（萬元） 計提比例（%） 1 1 年以內 * * * .1* 97.01 2 1～2 年 11.00 1.20 1.10 10.00 * * 年以上 1* .* 2 1.79 1* .* 2 100.00 * 合計 91* .* * 100.00 17.* 2 由上表可知，公司應收賬款賬齡較短，1 年以內的應收賬款占比在 97%左右，顯示 公司應收賬款質量較好。公司壞賬計提準備充分，符合行業通行慣例。 （* ）存貨分析。近年各期期末的存貨余額明細如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 原材料 * 07.9* * 2.79% * 10.2* 2* .19 庫存商品 1* 0.9* 22.* * % * * * .20 * 0.* * 自制半成品 1* * .* * 2* .7* % 12* .19t 11.* 7 存貨跌價準備 2* .70 * 0.77 －101－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 合計 * * 9.* * 1,019.90 存貨增長較大的原因系企業 201* 年部分庫存尚未發貨。經核查，評估基準日公司 存貨存在庫齡較長發生損失的風險。 1.* 非流動資產結構及變化分析 公司非流動資產主要包括固定資產、無形資產、長期待攤費用和其他非流動資產， 近年主要構成如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 固定資產 * ,9* * .10 * 7.* 9% * ,* 2* .* * * * .* * % 無形資產 7* 0.70 10.* * % 721.* * 11.70% 長期待攤費用 * .* 9 0.0* % 1.* * 0.0* % 其他非流動資產 11* .* 0 1.* * % 11* .1* 1.92% 合計 * ,* 2* .* 9 100.00% * ,1* 7.91 100.00% （1）固定資產分析。近年各期期末的固定資產凈值明細如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 序號 項目名稱 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 1 房屋建筑物類 * ,* 2* .* * * * .70% * ,2* * .22 * 0.09% 2 機器設備 2,29* .* 1 * * .2* % 1,9* * .* 2 * * .* 1% * 車輛 * 1.* * 0.* * % * 0.9* 0.7* % * 電子和其他設備 1* 1.* * 2.* * % 1* * .17 2.* * % * 固定資產合計 * ,00* .* 2 100.00% * ,* * 2.* * 100.00% * 減：固定資產減值準備 * 1.72 * * .09 7 固定資產凈額 * ,9* * .10 * ,* 2* .* * * 固定資產增加額 -* * * .* * 9 增長比率 -10.* 7% 企業固定資產的規模并未有較大變化，產能足夠。 （2）無形資產分析。近年各期期末的無形資產凈值明細如下表所示： 序號 項目名稱 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 －102－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 1 土地使用權 7* 0.70 100.00% 721.* * 100.00% 企業土地并無擴大，每年均正常攤銷。 （* ）長期待攤費用和其他非流動資產分析。近年各期期末的長期待攤費用凈值明 細如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 序號 項目名稱 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 1 長期待攤費用 * .* 9 0.0* % 1.* * 0.0* % 2 其他非流動資產 11* .* 0 1.* * % 11* .1* 1.92% 企業長期待攤費用并無增加，以前年度的部分已經攤銷完，其他非流動資產系客 戶的預付的設備款項，但該部分設備無法使用，企業并未在生產經營中使用。 1.* 負債結構及分析變化 近年來公司各類負債結構及變動情況如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例 金額（萬元） 比例 應付賬款 * * * .* * 2* .* * % 1,0* * .9* * * .21% 預收款項 * 2* .* 2 2* .* 2% 9* 7.99 * 1.92% 應付職工薪酬 7* .* 2 * .2* % 9* .* * * .19% 應交稅費 * 07.20 * * .* * % * 20.* 9 17.71% 其他應付款 217.0* 12.* 2% * 22.0* 10.9* % 合計 1,7* 1.0* 100.00% 2,9* * .* * 100.00% 從流動負債構成來看，由于企業經營周轉的原因，各項負債有所變動。 2. 償債能力分析 近年公司主要償債能力指標情況如下表所示： 序號 項目名稱 \ 年份 單位 201* 201* 1 流動比率 * .* 7 * .* * 2 速動比率 * .1* * .* * * 資產負債率 % 11.99 1* .7* * 負債與股權比率 % 1* .* 2 20.09 可比上市公司 201* 年度主要償債能力指標情況如下表所示： －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項目 流動比率（次） 速動比率（次） 資產負債率（%） 陜西金葉 1.* * 0.* 2 * * .2* 勁嘉股份 1.9* 1.* 2 1* .* 1 盛通股份 0.92 0.* 9 * 7.* 1 * 實業 1.0* 0.2* 7* .* 7 與行業上市公司相比，公司上述指標處于優勢，償債能力較好。 * . 營運能力分析 近年公司主要營運能力指標情況如下表所示： 序號 項目名稱 \ 年份 單位 201* 201* 1 存貨周轉率 次 12.* * * .* 9 2 應收賬款周轉率 次 * .9* 7.70 * 流動資產周轉率 次 1.1* 1.1* * 資產周轉率 次 0.* * 0.* 9 可比上市公司 201* 年度主要營運能力指標情況如下表所示： 項目 存貨周轉率（次） 應收賬款周轉率（次） 流動資產周轉率（次） 資產周轉率（次） 陜西金葉 0.79 7.* * 0.* 0 0.2* 勁嘉股份 * .* 2 * .29 1.* * 0.* * 盛通股份 * .7* * .* * 1.* * 0.* 1 * 實業 0.* * * .79 0.* 9 0.* * 與行業上市公司相比，公司存貨周轉率處于上游水平、應收賬款周轉率、流動資 產周轉率和資產周轉率處于中上游水平，并不存在重大損失的風險。 * . 盈利能力分析 近年公司主要盈利能力指標情況如下表所示： 序號 項目名稱 \ 年份 單位 201* 201* 1 銷售凈利率 % 1* .1* 1* .2* 2 資產凈利率 % * .* 7 10.* * * 成本費用利潤率 % 1* .* * 21.* 7 * 凈資產收益率 % 9.* * 12.* 2 可比上市公司 201* 年度主要盈利能力指標情況如下表所示： －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項目 銷售凈利率（%） 資產凈利率（%） 成本費用利潤率（%） 凈資產收益率（%） 陜西金葉 * .9* 2.* * 10.* * 2.2* 勁嘉股份 29.02 1* .* 2 * * .* * 1* .9* 盛通股份 2.77 1.* * * .2* * .1* * 實業 1.7* 0.79 * .* * 2.* 2 與行業上市公司相比，公司各項償債能力指標屬于中游水平，顯示較強的盈利能 力。 * . 盈利結構分析 * .1 營業收入結構分析 近年來公司營業收入結構情況如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 比例（%） 金額（萬元） 比例（%） 主營業務收入 10,* * * .* 0 100.00% 11,1* * .* * 100.00% 合計 10,* * * .* 0 100.00% 11,1* * .* * 100.00% 公司自設立以來，一直從事印刷業務，主要系北京市國地稅的專用票據以及全國 各省市的體育彩票以及其他票據的印刷業務。 * .2 毛利率分析 近年來公司各營業收入毛利率及貢獻率如下表所示： 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 毛利率 貢獻率（%） 毛利率 貢獻率（%） 主營業務 * 1.* * % * * .2* % 可比上市公司 201* 年度主營業務毛利率情況如下表所示： 項目 毛利率（%） 陜西金葉 * 0.7* 勁嘉股份 * * .91 盛通股份 17.* * * 實業 21.* * 與行業上市公司相比，公司主營業務收入毛利率處于中上游水平。 * .* 期間費用分析 近年來公司期間費用情況如下表所示： －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 201* 年 12 月 * 1 日 201* 年 12 月 * 1 日 項目 金額（萬元） 占營業收入比例 金額（萬元） 占營業收入比例 營業費用 * 7* .* 1 * .* * % * * * .* * * .* 2% 管理費用 1,* * * .91 12.* 0% 1,* 01.* 2 12.* 9% 財務費用 -2.* * -0.02% -* .00 -0.0* % 合計 1,72* .9* 1* .* * % 1,9* * .* 7 17.* * % 近年公司各項費用波動較小。 財務指標分析詳見表 I-* 財務指標分析詳表。 七、 宏觀經濟發展狀況 一、201* 年國民經濟數據 全年國內生產總值（GDP）數據等待發布 國家統計局發布的 201* 年 12 月份全國居民消費價格指數（CPI）和工業生產者出 廠價格指數（PPI）數據顯示，CPI 環比上漲 0.2%，同比上漲 2.1%；PPI 環比上漲 1.* %， 同比上漲 * .* %。 二、2017 年宏觀經濟政策取向 中央經濟工作會議闡述了明年是實施“十三五”規劃的重要一年，是供給側結構 性改革的深化之年。 第一，深入推進“三去一降一補”。去產能方面，要繼續推動鋼鐵、煤炭行業化解 過剩產能。去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地 產庫存過多問題。去杠桿方面，要在控制總杠桿率的前提下，把降低企業杠桿率作為 重中之重。要支持企業市場化、法治化債轉股，加大股權融資力度，加強企業自身債 務杠桿約束等，降低企業杠桿率。要規范政府舉債行為。降成本方面，要在減稅、降 費、降低要素成本上加大工作力度。要降低各類交易成本特別是制度性交易成本，減 少審批環節，降低各類中介評估費用，降低企業用能成本，降低物流成本，提高勞動 力市場靈活性，推動企業眼睛向內降本增效。補短板方面，要從嚴重制約經濟社會發 展的重要領域和關鍵環節、從人民群眾迫切需要解決的突出問題著手，既補硬短板也 補軟短板，既補發展短板也補制度短板。 第二，深入推進農業供給側結構性改革。要把增加綠色優質農產品供給放在突出 －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 位置，狠抓農產品標準化生產、品牌創建、質量安全監管。要加大農村環境突出問題 綜合治理力度，加大退耕還林還湖還草力度。 第三，著力振興實體經濟。要堅持以提高質量和核心競爭力為中心，堅持創新驅 動發展，擴大高質量產品和服務供給。要樹立質量第一的強烈意識，開展質量提升行 動，提高質量標準，加強全面質量管理。引導企業形成自己獨有的比較優勢，發揚“工 匠精神”，加強品牌建設，培育更多“百年老店”，增強產品競爭力。實施創新驅動發 展戰略，既要推動戰略性新興產業蓬勃發展，也要注重用新技術新業態全面改造提升 傳統產業。要建設法治化的市場營商環境，加強引進外資工作，更好發揮外資企業對 促進實體經濟發展的重要作用。要更加重視優化產業組織，提高大企業素質，在市場 準入、要素配置等方面創造條件，使中小微企業更好參與市場公平競爭。 第四，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的” 的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、 適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。 同時，要繼續扎實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化。要深入實 施西部開發、東北振興、中部崛起、東部率先的區域發展總體戰略，繼續實施京津冀 協同發展、長江經濟帶發展、“一帶一路”建設三大戰略。 要深化國企國資改革，加快形成有效制衡的公司法人治理結構、靈活高效的市場 化經營機制。混合所有制改革是國企改革的重要突破口，按照完善治理、強化激勵、 突出主業、提高效率的要求，在電力、石油、天然氣、鐵路、民航、電信、軍工等領 域邁出實質性步伐。加快推動國有資本投資、運營公司改革試點。 2017 年貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門， 努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。要在增強匯率彈性的同時， 保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。要把防控金融風險放到更加重要的位 置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生 系統性金融風險。 八、 行業發展狀況 －107－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 1、產業政策和行業管理體制 （1）產業政策 印刷業作為信息媒體加工的產業，兼具輕工業與文化產業的雙重屬性，是我國國 民經濟的重要產業。作為印刷行業中的一個特殊領域，商業票據印刷關系到金融、稅 收安全，國家乃至全球經濟秩序，其發展受到國家的高度重視。201* 年，國家新聞出 版廣電總局等四部委下發了《關于票據票證實施綠色印刷的通知》；在《產業結構調整 指導目錄（2011 年本）（201* 年修正）》（國家發展和改革委員會 21 號令）中，“高新、 數字印刷技術及高清晰度制版系統開發與應用”也被列入鼓勵類項目，傳統商業票據 印刷行業正向環境友好型、技術密集型和數字化方向逐漸轉型。 （2）行業管理體制 根據《印刷業管理條例》、《國務院辦公廳關于印發新聞出版總署（國家版權局） 職能配置內設機構和人員編制規定的通知》，新聞出版總署負責全國印刷業的監督管理， 負責指導印刷單位的年檢。縣級以上地方人民政府負責出版管理的行政部門、公安部 門指導本行政區域內印刷業經營者建立各項管理制度，并負責監督檢查印刷業經營者 各項管理制度的實施情況。印刷行業各專業協會在新聞出版總署指導下實行自律性管 理。 根據《印刷業管理條例》、《發票管理辦法》及其實施細則、《郵政用品用具監督管 理辦法》等法規的規定，國家對印刷企業實行印刷經營許可制度，業內印刷企業必須 持有省級新聞出版部門頒發的《印刷經營許可證》；同時，不同類別的商業票據印刷對 印刷企業還有不同的資質要求，具體如下表所示： 資質要求 資格要求 審批機關 有效期限 普 1、資金、設備、場所等法定條件； 通 省級新聞 每年年檢并 《印刷經營許可證》 2、符合國家關于印刷企業總量結構 票 出版部門 換證 和布局的規劃。 據 重 《印刷經營許可證》 同上 同上 同上 要 《IS09001 標準質量體 國際標準化組織(ISO)ISO9001 系列 的 系認證證書》 質量管理標準 商 基本資質 國家授權 《IS01* 001 環境管理體 國際標準化組織（ISO）ISO1* 000 系 三年復評每 業 的認證機 系認證證書》 列環境管理標準 年監審 票 構 《ISO1* 001 職業健康管 國際標準化組織（ISO）ISO1* 000 系 據 理體系證書》 列職業健康管理標準 及 特 高防偽 從事高新技術及其產品的研究、開 省級科技 有 《高新技術企業證書》 兩年 別 技術要 發、生產、經營業務及科研人員比 部門 －10* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 價 資 求票證 例（10%以上） 單 質 銀行、保 證 定點印 險、財政、 《定點印刷資格》 規模、資金、安全保密等條件 一年及以上 刷票證 稅務等部 門 省、自治 稅務 《發票準印證》 設備、技術、質量監管 區、直轄市 年檢 發票 稅務機關 郵政 《郵政用品用具生產監 省郵政管 設備、技術、質量監管 每年 用品 制證》 理局 2、行業市場狀況及發展趨勢 （1）行業市場容量及供求狀況 商業票據可分為紙票據和特種票據（磁卡、智能卡等）。紙票據按照使用形式不同， 可分為單張票據和連續式票據（電腦票據）；根據印刷所用紙張不同，可分為普通紙張 票據、有碳復寫紙票據、無碳復寫紙票據；根據填寫方式不同，可分為定額票據、手 寫票據和機打票據。根據印刷企業年度核驗的統計，2012 年商業票據印刷年產值達 2* 0 億元，比 2009 年增長近 * * %。盡管目前受到了來自電子票據等新興產業的沖擊，我國 商業票據印刷業仍處在重要的發展機遇期。 2012 年，我國共有各類商業票據企業近 * 000 家，服務對象涉及財政、稅務、郵政、 交通、商業、電信、娛樂、政府部門、企事業單位以及日常生活各個領域。包括稅務 發票、郵政單據、海關出口貨物報關單、電信賬單、水電費單以及各類彩票等。其中， 增長最快速的是郵政單據印刷，年增速超過 * 0%。其次是彩票印刷，增速達 2* %。 從需求端來看，目前我國商業票據的主要需求來源于政府部門及大型金融機構， 隨著政府部門行政改革的不斷深化，保險、社會保障體系的全面推廣，金融機構業務 規模的持續增長，需求結構將保持橫向穩定發展。近年來，隨著郵政、交通、商業、 電信、旅游等領域的快速發展，相應的諸如郵政單據、出租車發票、商業信函、電信 賬單、旅游區門票等單據的市場規模也在不斷擴大。此外，我國彩票銷量近些年始終 保持 20%左右的年增長率。201* 年，全國共銷售彩票 * ,09* .2* 億元，同比增長 1* .* %。 其中，福利彩票機構銷售 1,7* * .2* 億元，同比增長 1* .9%；體育彩票機構銷售 1,* 27.97 億元，同比增長 20.2%。同時，彩票印刷企業的毛利率通常超過 * 0%。彩票銷量的高速 增長以及高毛利率使得彩票印刷成為未來票據印刷行業的新增長點。 －109－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 從供給端來看，我國目前的票據印刷行業可分為低技術含量的票據和高技術含量 的票據。低技術含量的票據印刷市場門檻較低，許多地方性的小型印刷企業均涉足該 領域，因此低端票據印刷品（如存取款憑條、普通發票等）的市場趨于飽和，競爭日 趨激烈，出現供過于求現象。但是以數碼印刷、卷式票據跳印跳號印刷和多套色高保 吉印通 色印刷等為代表的高技術含量印刷領域正在快速發展，由于受到技術、資金、設 備以及資質等條件的限制，現有小型印刷企業大多較難進入高端票據印刷品市場，隨 著高端市場的快速發展，市場將在較長時期內呈現供不應求的態勢。 （2）行業發展趨勢 隨著信息產業及各類服務業快速發展，商業票據的服務對象從政府、金融、稅務、 通信、交通等傳統客戶逐漸延伸到商業、旅游、教育、文化、傳媒等各個領域。商業 票據的種類、應用及生產方式不斷更新，諸如彩票等新興票據市場領域也在逐漸形成， 未來商業票據市場前景廣闊，極具發展潛力。同時，隨著需求朝著個性化、數字化、 高檔化方向的轉變，數碼印刷、卷式票據跳印跳號印刷和多套色高保吉印通 色印刷等高 技術含量印刷領域市場份額不斷增加，將成為未來商業票據印刷行業的發展重點。 （* ）行業利潤水平變動趨勢及原因 商業票據印刷行業平均毛利率水平約在 2* %左右，其中，低端票據印刷品由于激烈 的市場競爭毛利率水平正逐步下降，約維持在 10%左右，利潤空間較小；以防偽商業票 據、電腦熱敏票、高端商業信函為代表的高端票據印刷品由于科技含量較高，附加值 相對較大，再加上對于規模、資質等要求的限制，市場上企業較少，因此產品毛利率 可達 * * -* 0%。 我國商業票據印刷行業當前正處于傳統印刷向現代印刷轉型時期，傳統票據印刷 產品總體需求仍相對比重較大，高端票據印刷產品市場尚處于發展過程中，行業綜合 平均毛利率水平約處于 * 0%左右；隨著高端票據印刷產品對部分傳統產品形成逐步替代， 市場份額逐步加大，行業利潤水平呈現穩步增長的態勢。 * 、行業競爭狀況 （1）行業競爭格局和市場化程度 我國商業票據行業可以大致分為低端及高端兩個層次。其中，低端票據印刷市場 由于企業數量眾多，競爭十分激烈，其利潤水平相當低下。而高端印刷市場則具備巨 －110－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 大的發展潛力。由于高端印刷領域技術、規模要求高，同時要求較為嚴格的經營資質， 所以各地區的高端印刷企業數量較為有限。與低端印刷市場不同的是，高端印刷市場 上的競爭手段多為技術含量、品牌、營銷和服務等非價格競爭手段，再加上高端印刷 市場中多為資金實力雄厚、經營信譽良好的大企業，因此高端印刷市場競爭呈現多元 有序的競爭格局。 （2）行業進入壁壘 商業票據印刷行業的進入壁壘主要在于: ①印刷資質許可制度 印刷行業實行印刷許可制度，申請設立印刷企業時，除需滿足《印刷業管理條例》 規定的“名稱和章程、確定的業務范圍、生產經營場所和必要的資金、設備等生產經 營條件、適應業務需要的組織機構和人員”這些法定條件外，還要取得相關的印刷資 質。 ②先入企業與重點客戶的穩定合作關系 目前，商業票據印刷業重點客戶如保險、財政、稅務、海關等部門都實施票證定 點印刷制度，按照規模、資金、安全保密等條件實行招標確定印刷企業，只有中標并 獲得定點印刷資格的企業才能取得此類部門的票據印刷業務。同時，在長期合作之后， 雙方之間形成了穩定的個性化的高質量業務合作關系，具有一定的排他性。 ③專業技術門檻 商業票據印刷（特別是高端商業票據印刷）對設備與技術水平要求較高，需要較 大的資金投入和專業的技術人才；產品工藝復雜，需要較長時間的實踐積累；并且建 立研發體系、培育技術人才均需要一段較長的過程，因此，一般性企業要達到要求并 不容易。 * 、行業技術水平及特點 我國商業票據印刷行業歷史悠久，但起步較晚，發展初期的技術水平相當低下。 隨著日本宮腰 MVF-1* B 商業票據輪轉印刷機、SCITEX 賽天使 S* 2* 0 聯機噴墨系統、德 國 W+D 的 SB/GS 信封機、KERN 科恩 2* 00 套封機等一批進口印刷設備和技術的引入，我 國票據印刷技術從無到有。盡管目前在中高端印刷市場上，進口設備仍占據著主導地 位，但是我國自主研發的印刷設備及技術的占比正逐步上升。目前，我國票據印制工 －111－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 藝從原來的凸印發展為膠印、柔印、絲網、噴墨數字印刷技術和計算機信息管理軟件 相結合，逐步向高新技術領域發展；票據防偽手段由原來的紙張、油墨等原材料防偽， 發展成為縮微印刷、彩虹印刷、條碼噴印等印刷工藝防偽技術綜合運用的防偽方式， 很多產品的印刷技術已經接近或達到國際印刷水平。 商業票據印刷技術未來發展的重點為:（1）數字印刷技術，以數碼打印、數字打 樣、數據庫管理、數字化工作流程、數字印刷為代表的數字技術在印刷業將被廣泛應 用；（2）高科技防偽技術，不斷適應新的防偽要求，從原來的單一性材料防偽轉變為 數字化防偽、綜合性防偽和網絡化管理的過程防偽；（* ）多套色高保吉印通 色印刷技術， 即與自然界可見顏色高度逼真的印刷復制技術，其產品包括了高保吉印通 色印刷品、直 接郵購廣告單等。 * 、行業特有的周期性、區域性特征 商業票據行業是一個不斷推陳出新、適應經濟發展的行業，其需求同國家經濟發 展程度緊密相關，整體行業的周期性往往伴隨著整個社會經濟的發展和科技的進步呈 現出逐輪發展的情形。目前我國經濟正處于穩步增長時期，傳統的政府、金融、稅務 等部門對于商業票據的需求趨于穩定，物流、通信、信息等高度相關產業的快速發展 大幅提升了對商業票據的需求，未來商業票據市場仍將有較大的發展空間。 商業票據行業的發展在很大程度上受到當地經濟發展的影響，同時，考慮到產品 的運費、成本問題，商業票據印刷行業發展往往存在區域性，即區域發展很不平衡。 從票據數量來說，越是經濟發達的地區，各類票據的需求量越大，有規模的印刷企業 就多；反之，如西部一些經濟不發達的地區，需求相對較小，印刷企業一般規模較小， 產品種類單一，設備較為簡陋。從票據種類上說，經濟發達的城市應用票據種類比較 多，如快遞單、存折、支票、發票、銀行憑證等特種票證和電腦票證；而經濟比較滯 后的地區，紙類票據較多，低端產品多于高端產品。這種現象也造成經濟欠發達地區 的印刷技術較為落后，不少省市缺乏印刷高端產品的技術和能力，有的甚至無一家企 業能夠符合稅務部門印制稅控發票的要求。 * 、影響行業發展的有利及不利因素 （1）有利因素 ①國家產業政策的大力扶持 －112－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 “高新、數字印刷技術及高清晰度制版系統開發及應用”、“新型電子元器件（片 式元器件、頻率元器件、混合集成電路、電力電子器件、光電子器件、敏感元器件及 傳感器、新型機電元件、高密度印刷電路板和柔性電路板等）制造”均列入《產業結 構調整指導目錄（2011 年本）（201* 年修正）》（國家發展和改革委員會 21 號令），國 家積極鼓勵開發應用數字印刷技術、智能標簽等高技術含量產品，滿足高度保密、票 證防偽、數據可變的客戶需求。 ②商業票據印刷新市場領域的擴展 隨著信息產業及各類服務業快速發展，商業票據的服務對象從政府、金融、稅務、 通信、交通等傳統客戶逐漸延伸到商業、旅游、教育、文化、傳媒等各個領域。商業 票據的種類、應用及生產方式不斷更新，諸如彩票等新興票據市場領域也在逐漸形成， 未來商業票據市場前景廣闊，極具發展潛力。同時，隨著需求朝著個性化、數字化、 高檔化方向的轉變，數碼印刷、卷式票據跳印跳號印刷和多套色高保吉印通 色印刷市場 份額不斷增加，將成為未來商業票據印刷行業的發展重點。 ③行業改革帶來商機 我國財稅、銀行、福利彩票發行中心等部門單位出于票據防偽和便于監管的考慮， 要求以公開招標的方式指定少數印刷企業集中印制票據，例如“稅務定點印刷”、“財 政定點印刷”，由此綜合技術實力強、信譽好的大型印刷企業在公開競標中將占據競爭 優勢。 （2）不利因素 ①信息技術對傳統印刷業務的沖擊 21 世紀以來，互聯網及電子媒體的快速發展對傳統印刷媒體構成了一定程度的沖 擊。多媒體與互聯網技術的整合，帶來了多媒體廣告、網上交易、電子出版、電子書、 電子目錄、電子下載等業務的高速增長，并在很大程度上改變了人與人之間溝通與互 動的模式，傳統印刷的價值鏈在這里受到極大沖擊。目前的票據產品主要是稅票、銀 行、通訊、郵政保險、交通、海關、物流等行業的交易單據與賬單，這些單據在電子 化的環境中有可能部分被電子系統所取代。雖然電子網絡的普及化過程會相對較長， 但一旦進入成熟期，不排除部分電子單據替代商業票據產品。 ②市場分割 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 我國印刷業的管理體制尚不完善，商業票據印刷由于牽涉行業主管機關、直屬單 位和地區等多方面利益，多種限制使得市場處于分割狀態，國內印刷業明顯呈現塊狀 區域化發展趨勢。譬如，地方稅務局、信息通訊部門等單位出于安全及管理等方面考 慮，一般會選擇當地企業作為定點印刷單位；某些行業主管部門出于對行業內部供應 商的保護，會限制外部供應商的進入等等，在一定程度上阻礙了商業票據印刷企業跨 行業、跨地區發展。 7、與上下游的關聯關系 （1）上游產業對本行業的影響 傳統票據印刷行業的上游行業分兩類，一是印刷材料行業，包括原料紙、PS 板、 印刷油墨等，二是票據印刷設備制造行業。前者主要供應商包括造紙企業、油墨制造 企業和 PS 板企業。目前國內有三百多家規模以上油墨制造商和兩千多家規模以上造紙 企業，行業競爭充分，價格透明度高，且技術水平和產量水平能夠充分滿足行業需求， 尤其造紙行業存在產能過剩的情況，不會對下游行業起到制約作用。因此印刷材料行 業的良性發展有利于促進商業票據印刷行業的發展。 后者與票據印刷行業的關聯性較大。國內設備廠商多以引進國外技術或仿造起步， 通過幾年的技術吸收，已經形成一批具備一定規模和技術水平的廠商，產品的印刷性 能與國外設備相當，只有在高端性能、穩定性、精度及壽命等方面略遜一籌，而價格 可低至國外同類產品的 * 0%。因此部分國產設備替代進口設備，降低了本行業企業尤其 是中小規模企業的生產成本，提升了中低端商業票據印刷行業的競爭水平，加速行業 走向高端市場的技術提升。目前行業內高端印刷設備大多仍由國外引進，若行業能保 持良好的發展態勢，進一步提升全面的技術水平，將大大降低全行業企業而不僅是中 小企業的生產成本，對其下游行業的需求實現更好的滿足，從而促進社會經濟發展。 （2）下游產業對本行業的影響 商業票據印刷產品的服務對象涉及財政、金融、稅務、郵政、電信、電力、交通、 文化、教育、旅游、醫藥、商業、娛樂、政府部門、企事業單位以及日常生活各個領 域。下游行業的發展對票據印刷行業的發展影響巨大，各相關行業近年來對票據印刷 的需求量有了大幅度增長，這種需求不僅表現在票據數量上，更多地表現在票據的印 刷質量及技術含量上。隨著該等行業的持續發展，其對保密、防偽、個性化等需求將 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 不斷促使更多新的商業票據印刷產品的開發和應用，形成商業票據印刷新的利潤增長 點，為票據印刷業提供了更廣闊的市場空間。此外，彩票等高毛利率新興產業的快速 發也將為票據印刷行業帶來較大的成長空間。 九、 企業所在行業地位 企業信譽卓越、產品質量上乘，是北京國家稅務局、北京市地方稅務局、中央國 家機關政府采購中心票據生產指定廠家，北京市中共中央直屬機關、中國政府采購定 點印刷企業、中國證券會、中國人民銀行、中國工商銀行、中國交通銀行定點印刷企 業，還是中國移動信函制作兩家票據定點企業之一，是保監會印刷品唯一中標廠家。 十、 凈利潤的預測 企業近年的盈利情況如下： 單位：萬元（下同） 項目 \ 年份 201* 201* 一、營業總收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 其中：主營業務收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 其他業務收入 二、營業總成本 * ,9* 2.0* 9,170.* 9 其中：營業成本 7,11* .99 7,00* .01 其中：主營業務成本 7,11* .99 7,00* .01 其他業務成本 營業稅金及附加 9* .* * 1* * .71 營業費用 * 7* .* 1 * * * .* * 管理費用 1,* * * .91 1,* 01.* 2 財務費用 -2.* * -* .00 資產減值損失 -10.* 1 * * .99 加：公允價值變動收益 投資收益 三、營業利潤 1,* * * .* * 1,9* * .* 7 加：營業外收入 10.2* 0.11 減：營業外支出 1* .0* * .01 四、利潤總額 1,* * 7.* * 1,9* 9.* 7 減：所得稅 2* * .* * 2* 2.1* 五、凈利潤 1,* 91.0* 1,* 97.* 2 凈利潤增長率 22.02% 上述數據摘自于立信會計師事務所（特殊普通合伙）出具的無保留意見審計報告。 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 1. 主營業務收入分析預測 企業歷年主營業務收入情況如下： 序號 項目 \ 年份 201* 201* 1 主營業務收入 10,* * * .* 0 11,1* * .* * 2 增長率 * * .07% * .19% * 其中：印刷收入 * ,7* * .21 * ,7* * .* 2 * 增長率 1* .79% -29.* 2% * 體彩收入 1,92* .09 * ,* * 9.2* * 增長率 1290.* * % * * .0* % 7 防偽票據、門票收入（獨立核算） 1,792.* * 2,* * 1.* * * 增長率 2* .91% * 9.* 9% 9 租金收入 1* * .* * 1* 7.* 2 10 增長率 * .7* % （1）印刷收入：印刷收入系企業的主要收入來源之一，主要為稅務專用發票以及 銀行、保險、通信、服務等行業客戶各類社會印件票據印刷收入。 企業 201* 年的印刷收入較 201* 年有所下降，主要原因如下： 1.部分客戶如移動公司等開始采用電子發票，紙質票據印刷量有所下降； 2.由于競爭的加劇，部分招投標項目企業報價有所下降。 * . 客戶——銀谷普惠信息咨詢（北京）吉印通 由于 201* 年訂單量需求大幅減 少，銷售額下降約 1000 萬元。 2017 年，評估人員對企業各種分類業務情況進行了了解，詳情如下： ① 稅務專用發票：評估人員通過核實，企業稅務發票業務較為穩定，多年來公司 承擔了大量稅務發票印制任務，印刷的經驗較為豐富，信譽良好，在同類企業中屬于 領先地位，在不出現重大質量安全事故的情況下，業務收入可以保持穩定。 201* 年營業稅改增值稅，原地稅發票轉為國稅發票，庫存地稅票據全部銷毀，因 此，國稅發票除要保證正常的供給外，還要補充銷毀地稅發票所造成的空缺，因此， 稅務專用發票承印量不但沒有下滑反而有所增加。 ② 社會印件、自印發票等：主要為銀行、保險、通信、服務等行業客戶各類專用 票據、單證，如：泰康人壽保險、首都公路、中石化等企業，經過與管理層溝通，以 及評估人員的核實，客戶歷年來業務訂單穩定。 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 通過分析企業長期穩定的主要社會印件、自印發票客戶的銷售數據,201* 年較 201* 年增長約 7%，由此可見，201* 年和 201* 年企業長期穩定的客戶并未發生較大改 變，也不存在此類單客戶業務量驟減的情況。 另外，企業在北京地區的印刷行業有一定的信譽和地位，大客戶中標長期有效， 客戶關系穩定。評估人員通過核實，企業在 201* 年增值稅普通發票競標中，卷票、折 票均中標，有效期為 * 年，此類發票擴展了企業業務的發展范圍，故評估人員預測未 來年度企業印刷收入仍然會呈現逐年增長的態勢，但是考慮到電子票據未來年度可能 帶來的影響以及競爭情況的激烈，未來年度逐年增長率有所下降。 （2）體彩：企業 201* 年中期獲得體育彩票印制資質，自 201* 年起開始承接印制 體育彩票，201* 年較 201* 年增長 * * %左右。通過企業歷史年度的業務開展情況，企業 印刷質量和穩定性良好，從而使企業的業務發展穩定，且通過評估人員與企業溝通， 企業 201* 年尚有貴州、重慶、遼寧三省市體育彩票產品合計 1* 00 萬（含稅價）左右 的訂單未完成，此部分訂單將在 2017 年進行銷售。 截止目前，企業已通過招投標方式取得 * 個省市體育彩票業務訂單，2017 年銷售 額約為 * * 00 萬元（含稅價）左右詳情如下： 序號 省份 含稅銷售額（萬元） 備注 1 貴州 * * * .00 已中標,2017 年度銷售，有合同 2 江蘇 1,92* .* 0 已中標,2017 年度銷售，有合同 * 甘肅 1,0* 9.00 已中標,2017 年度銷售，有合同 * 山西 * 00.* 0 已中標,2017 年度銷售，有中標公告 * 上海 * * 1.29 已中標,2017 年度銷售，有合同 本次評估人員預測 2017 年企業體育彩票業務有所增長，考慮到招投標以及市場競 爭的壓力增加，出于謹慎性原則，預測未來體育彩票業務增長速度逐年放緩。 （* ）防偽票據、門票收入：該部分收入主要是企業的門票和防偽票據獨立核算部 門業務，主要是各類門票和防偽標簽的印制，通過歷年的經營情況，未來年度預測會 有一定增長； （* ）租金及物業費：企業所擁有的房產一“北京市西城區北三環中路甲 29 號華 尊大廈 B 座 170* 號”，面積 1* 2.* 平方米，出租年租金 1* .2 萬元，租賃期限為 201* 年 1 月 1 日至 201* 年 12 月 * 1 日，合同約定每年租金遞增 * %；企業所擁有的房產二 “北京經濟技術開發區康定街 * 號”，29* 0 平方米，租賃期限 201* 年 * 月 1 日至 201* －117－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 年 * 月 * 0 日，年租金及物業費共計 1* 1.* 0 萬元，合同約定租金不變。 本次對租金和物業費按照合同期限及金額約定預測，合同期后按照每年一定增長 率進行預測。 對企業未來的營業收入進行了預測，預測見表 I-* 利潤分析預測表。 2. 主營業務成本分析預測 企業歷年主營業務成本情況如下： 序號 項目\年份 201* 201* 1 主營業務成本 * ,* 9* .* 1 7,11* .99 2 毛利率 * 9.17% * 1.* * % * 其中：材料費 1,* * * .20 2,722.7* * 占非獨立核算印刷收入比例 2* .* 0% * 1.* * % * 人工 2* 0.* 0 * 20.* * * 增長率 2* .0* % 7 制造費用 * 72.72 1,922.9* * 占非獨立核算印刷收入比例 11.* * % 22.21% 9 防偽票據、門票成本（獨立核算） 1,1* 0.9* 1,* * 9.* * 10 毛利率 20.* 7% * .* * % 11 折舊費用 * 79.* * * * * .* * （1）人工費：未來年度預測一定增長率； （2）材料費和制造費用：主要是企業生產經營耗用的材料及水電等制造費用，企 業歷年占收入的比例有所增長，未來年度預測其占收入的比例有所增加，但未來年度 增長率有所減少，主要考慮企業現在正在進行成本的節約，主要方式如下： 1、確保產品質量： 2017年企業將進一步完善核實相關的獎懲措施及檢驗規范，減少質量問題的發生。 2、提高產品出品率： 自201* 年底企業已經開始起草新的原紙考核制度，通過一兩個機臺的試運行以后， 企業將全部推開，新原紙考核制度推行可使公司的原紙出品率提升，目前企業采購采 用多級審核的機制，從而降低了輔料的使用量。 * 、嚴格控制采購量，降低庫存： 目前企業采購均依據訂單和相應的銷售計劃進行原輔材料的采購，大大降低了原 －11* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 輔材料的庫存量，并且減少了原輔材料積壓的風險。 * .減少設備維護成本，節能降耗： 為噴墨設備增加了降溫、防塵設施，進一步規范噴墨設備的使用，提高噴頭使用 壽命；加強日常設備維護保養，減少設備的維修費用；逐步用LED UV烘干設備替代傳 統的燈管式UV烘干設備，在不影響印刷效率的情況下，降低設備功率，減少電費等等。 （* ）折舊：與表I-7折舊攤銷和資本性支出計算表保持一致，并扣除了銷售費用 和管理費用中的折舊和攤銷費。 （* ）防偽和門票成本：該類業務擁有獨立核算部門，故其中包含了人工、材料等 成本以及費用，未來年度參考201* 年的利潤率水平左右進行預測。 根據上述各項成本的預測方法，企業未來年度主營業務成本預測見表I-* 利潤分析 預測表。 * . 營業稅金及附加分析預測 企業201* 年營業稅改增值稅，未來年度不再開具營業稅票，企業附加稅主要為城 市建設維護稅、教育費和地方教育費附加，稅率分別為增值稅的7%、* %和2%，未來年 度的增值稅稅率情況如下： 銷項稅稅率：主營業務收入稅率17%，房租收入稅率* %，物業費收入稅率* %； 進項稅稅率：材料費稅率17%，銷售費用-汽車費用稅率17%，銷售費用-運輸費稅 率11%。 本次按照上述稅率對營業稅金及附加進行測算。 詳見表I-* 利潤分析預測表。 * . 營業費用分析預測 對營業費用中的各項費用進行分類分析，根據不同費用的發生特點、變動規律進 行分析，按照和營業收入的關系、自身的增長規律，采用不同的模型計算。 企業以前年度的營業費用情況如下： 序號 項目\年份 201* 201* 1 營業費用 * 7* .* 1 * * * .* * －119－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 序號 項目\年份 201* 201* 2 占營業收入比例 * .* * % * .* 2% * 職工薪酬 109.12 17* .* * * 占收入比例 1.0* % 1.* * % * 運費和汽車費用 2* * .* 9 * * 0.07 * 占主營收入比例 2.* * % * .19% * 其中：汽車費用占比 * 1.0* % * * .7* % 運費占比 * * .92% * * .27% 9 折舊費用 11.* 0 12.* * 10 其他費用 0.00 0.7* 11 增加額 0.77 （1）職工薪酬：未來年度考慮2017年占主營業務收入比例左右進行預測。 （2）運費和汽車費用：考慮該類費用跟收入的相關性較高，未來年度按歷年 占收入的比例左右進行預測。 （* ）折舊費用：未來年度預測保持201* 年水平。 （* ）其他費用：未來考慮一定金額不再增加。 營業費用的預測詳見表I-* 利潤分析預測表。 * . 管理費用分析預測 對管理費用中的各項費用進行分類分析，根據不同費用的發生特點、變動規 律進行分析，按照和營業收入的關系、自身的增長規律，采用不同的模型計算。 近年的管理費用如下： 序號 項目\年份 201* 201* 1 管理費用 1,* * * .91 1,* 01.* 2 2 占營業收入比例 12.* 0% 12.* 9% * 其中：工資薪酬 2* 0.92 2* 7.* * * 增長率 * .* * % * 辦公費 7* .7* 11* .* * * 占收入比例 0.72% 1.0* % 7 研究開發費用 * * * .22 * * * .* * * 占收入比例 * .20% * .* * % 9 差旅 10* .* * 110.22 10 占收入比例 1.01% 0.99% 11 折舊費用 * 0.0* * * .19 12 其他費用 * 27.1* 277.* 9 1* 增加額 -* 9.7* －120－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 （1）工資薪酬：未來考慮一定的工資水平的增長。 （2）辦公費用、研究開發費用、差旅和運費：考慮該類費用跟收入的相關性較高， 未來年度按歷年占收入的比例進行預測。 （* ）折舊和攤銷：未來年度預測保持201* 年水平。 （* ）其他費用：未來年度考慮一定增加。 管理費用的預測詳見表I-* 利潤分析預測表。 * . 財務費用分析預測 財務費用中，存款利息收入同銀行手續費之間基本抵消；其它財務費用較少，故 以后年度也不予預測。 財務費用的預測詳見表I-* 利潤分析預測表。 7. 非經常性損益項目 對營業外收入、營業外支出、資產減值損失、公允價值變動損益等非經常性損益 因其具有偶然性，本次不作預測。 * . 所得稅的計算 北京伊諾爾吉印通 取得北京市科學技術委員會頒發的《高新技術企業證書》 （證書編號為GR201* 11000* * * ），該證書的有效期為* 年，自201* 年至2017年享受1* %的 企業所得稅稅收優惠。根據200* 年1月1日實施的《吉印通 人民共和國企業所得稅法》，明 確規定，國家需要重點扶持的高新技術企業，減按1* %的稅率征收企業所得稅。從企業 的歷史發展、行業地位、研發和人才投入來看，被取消高新技術企業稱號的可能性很 小，故未來還是按照1* %所得稅率預測。 由于北京君邦物業管理吉印通 所得稅率2* %，而本次收益法采用合并報表口徑進 行預測，故對北京君邦物業管理吉印通 單獨預測至凈利潤，以便于合并報表口徑所 得稅的測算。 研發費用加計扣除本次預測參考歷年的研發費用價計扣除審定報告列式的金額占 －121－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 總研發費用的投入比例對未來年度研發費用價計扣除的基數預測。 所得稅的計算詳見表I-* 所得稅和凈利潤預測表。 9. 凈利潤的預測 凈利潤的計算詳見表I-* 所得稅和凈利潤預測表。 十一、 企業自由現金流的預測 企業自由現金流＝凈利潤＋稅后的付息債務利息＋折舊和攤銷－資本性支出－營 運資本增加 1. 折舊和攤銷 折舊和攤銷的預測，除根據企業原有的各類固定資產和其它長期資產，并且考慮 了改良和未來更新的固定資產和其它長期資產。 折舊和攤銷詳見表I-7折舊攤銷和資本性支出計算表。 2. 資本性支出 本處定義的資本性支出是指企業為滿足未來經營計劃而需要更新現有固定資產設 備和未來可能增加的資本支出及超過一年的長期資產投入的資本性支出。 基于本次收益法的假設前提之一為未來收益期限為無限期，所以目前使用的固定 資產將在經濟使用年限屆滿后，為了維持持續經營而必須投入的更新支出。分析企業 現有主要設備的成新率，大規模更新的時間在詳細預測期之后，這樣就存在在預測期 內的現金流量與以后設備更新時的現金流量口徑上不一致，為使兩者能夠匹配，本次 按設備的賬面原值/會計折舊年限的金額，假設該金額的累計數能夠滿足將來一次性資 本性支出，故將其在預測期作為更新資本性支出。由于企業部分設備已經完成折舊， 賬面凈值率較低，本次評估考慮了企業更換部分設備所帶來的資本性支出。 裝修的攤銷，其可使用年限和企業的攤銷年限相近，故維持現有生產規模的資本 支出攤銷與現有水平一致。 －122－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 資本性支出詳見表I-7折舊攤銷和資本性支出計算表。 * . 營運資本增加額 營運資本增加額系指企業在不改變當前主營業務條件下，為保持企業持續經營能 力所需的新增營運資金。營運資金的追加是指隨著企業經營活動的變化，獲取他人的 商業信用而占用的現金，正常經營所需保持的現金、存貨等；同時，在經濟活動中， 提供商業信用，相應可以減少現金的即時支付。 生產性企業營運資本主要包括：正常經營所需保持的安全現金保有量、產品存貨 購置、代客戶墊付購貨款（應收、預付賬款）等所需的基本資金以及應付、預收賬款 等。通常上述科目的金額與收入、成本呈相對穩定的比例關系，其他應收賬款和其他 應付賬款需具體甄別視其與所估算經營業務的相關性確定（其中與主營業務無關或暫 時性的往來作為非經營性）；應交稅金和應付薪酬因周轉快，按各年預測數據確定。本 報告所定義的營運資本增加額為： 營運資本增加額=當期營運資本-上期營運資本 其中，營運資本=安全現金保有量+應收賬款+預付賬款+存貨-應付賬款－預收帳款 -應付職工薪酬-應交稅費 安全現金保有量：企業要維持正常運營，需要一定數量的現金保有量。結合分析 企業以前年度營運資金的現金持有量與付現成本情況，確定安全現金保有量的月數， 根據該月數計算完全付現成本費用。 月完全付現成本=（銷售成本+應交稅金+三項費用—折舊與攤銷）/12 應收賬款＝營業收入總額/應收款項周轉率 預付賬款＝營業成本總額/預付賬款周轉率 存貨=營業成本總額/存貨周轉率 應付賬款=營業成本總額/應付賬款周轉率 預收帳款＝營業收入總額/預收帳款周轉率。 應付職工薪酬=當年的職工薪酬/應付職工薪酬率 注：應付職工薪酬率=當年的職工薪酬總額/期末應付職工薪酬 －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 應交稅費=當年的主要稅賦/應交稅費周轉率。 注：應交稅費周轉率=當年的主要稅賦/期末應交稅費 營運資本的計算詳見表I-9運營資本計算表。 十二、 折現率的確定 折現率，又稱期望投資回報率，是收益法確定評估企業市場價值的重要參數。由 于被評估企業不是上市公司，其折現率不能直接計算獲得。因此本次評估采用選取對 比公司進行分析計算的方法估算被評估企業期望投資回報率。為此，第一步，首先在 上市公司中選取對比公司，然后估算對比公司的系統性風險系數β ；第二步，根據對 比公司平均資本結構、對比公司β 以及被評估公司資本結構估算被評估企業的期望投 資回報率，并以此作為折現率。 本次采用資本資產加權平均成本模型（WACC）確定折現率。WACC模型它是期望的 股權回報率和所得稅調整后的債權回報率的加權平均值。 在計算總投資回報率時，第一步需要計算，截至評估基準日，股權資金回報率和 利用公開的市場數據計算債權資金回報率。第二步，計算加權平均股權回報率和債權 回報率。 總資本加權平均回報率利用以下公式計算： R Rd 1 T Wd Re We 式中： W d ：評估對象的付息債務比率； D Wd ( E D) W e ：評估對象的權益資本比率； E We ( E D) T ：所得稅率； R d ：付息債務利率； －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 Re ：權益資本成本； 1. 權益資本成本 權益資本成本，按資本資產定價模型（CAPM）確定權益資本成本 Re ： Re R f e MRP 式中： R f ：無風險報酬率； MRP ：市場風險溢價； ε ：評估對象的特定風險調整系數； e ：評估對象權益資本的預期市場風險系數； D e t (1 (1 t ) ) E 式中： t 為可比公司的預期無杠桿市場風險系數； D、E：分別為付息債務與權益資本。 分析CAPM我們采用以下幾步： 1.1 無風險報酬率： 根據 Aswath Damodaran 的研究，一般會把作為無風險資產的零違約證券的久期， 設為現金流的久期。國際上，企業價值評估中最常選用的年限為 10 年期債券利率作為 無風險利率。經查中國債券信息網最新 10 年期的、可以市場交易的國債平均到期實際 收益率為 * .01%。 1.2 市場風險溢價 MRP 的確定： 市場風險溢價是對于一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要求的高于無 風險報酬率的回報率。 由于我國證券市場是一個新興而且相對封閉的市場，歷史數據較短、投機氣氛較 濃、市場波動幅度很大，存在較多非理性因素，并且存在大量非流通股，再加上我國 對資本項目下的外匯流動仍實行較嚴格的管制，因此，直接采用我國證券市場歷史數 據得出的股權風險溢價可信度不高。而以美國證券市場為代表的成熟證券市場，由于 －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 有較長的歷史數據，且市場有效性較強，市場總體的股權風險溢價可以直接通過分析 歷史數據得到。國際上新興市場的股權風險溢價通常可以采用成熟市場的風險溢價進 行調整確定。 因此，本次評估中采用美國紐約大學斯特恩商學院著名金融學教授、估值專家 Aswath Damodaran 的方法，通過在成熟股票市場風險溢價的基礎吉印通 行信用違約風險 息差調整，得到中國市場的風險溢價。具體計算過程如下： 成熟市場的風險溢價計算公式為： 市場風險溢價=成熟股票市場的風險溢價+國家風險溢價 其中：成熟股票市場的風險溢價：美國股票市場是世界上成熟股票市場的最典型 代表，Aswath Damodaran 采用 192* 年至今美國股票市場標準普爾 * 00 指數和國債收益 率數據，計算得到截至目前美國股票與國債的算術平均收益差為 * .* 9%。 國家風險溢價：對于中國市場的國家風險溢價，Aswath Damodaran 根據彭博數據 庫（Bloomberg）發布的最新世界各國 10 年期 CDS（信用違約互換）利率，計算得到世 界各國相對于美國的信用違約風險息差。其中，當前中國市場的信用違約風險息差為 1.27%。 則：MRP =* .* 9%+1.27% =* .9* % 即當前中國市場的權益風險溢價約為 * .9* %。 1.* e 值 該系數是衡量委估企業相對于資本市場整體回報的風險溢價程度，也用來衡量個 別股票受包括股市價格變動在內的整個經濟環境影響程度的指標。由于委估企業目前 為非上市公司，一般情況下難以直接對其測算出該系數指標值，故本次通過選定與委 估企業處于同行業的上市公司于基準日的β 系數（即 t ）指標平均值作為參照。 目前中國國內同花順資訊公司是一家從事于β 的研究并給出計算β 值的計算公式 的公司。經查包裝印刷行業的可比公司加權剔除財務杠桿調整平均 t =0.* 12* 。 資本結構參考可比上市公司資本結構的平均值作為被評估企業目標資本結構比率。 －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 D 根據基準日的有息負債確定，E 根據基準日的每股收盤價格×股份總額確定。 經過計算，該行業的 D/E=7.* 0%。 最后得到評估對象權益資本預期風險系數的估計值β e=0.* * 7 1.* 企業特定風險ε 的確定 對于個別風險，評估人員判斷如下：由于互聯網的普及，未來電子票據的發展會 對企業產生的影響，可能導致企業收入下降；由于企業經營的票據印刷業務大部分均 為招標方式獲得，雖然企業現在在行業中地位較高，但是隨著其他企業的加入，競爭 越趨激烈，毛利可能存在下滑的風險；企業為高新技術企業證書，雖然企業的研發投 入等仍然滿足高新技術企業的資格，但是存在高新技術企業資格不能持續的風險，且 若國家或地方有關高新技術企業的所得稅稅收優惠政策發生變化，公司將不能繼續享 受上述優惠政策，盈利水平將受到一定程度影響。 綜上，企業特定風險ε 的確定為 2.* 0%。 1.* 權益資本成本的確定 最終得到評估對象的權益資本成本 Re： Re=* .01%+0.* * 7×* .9* %+2.* 0% =11.* 0% 2. 債務資本成本 債務資本成本 R d 取* 年期貸款利率* .90%。 * . 資本結構的確定 結合企業未來盈利情況、管理層未來的籌資策略，確定上市公司資本結構為企業 目標資本結構比率。 D Wd ＝7.2% ( E D) －127－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 E We ＝92.* % ( E D) * . 折現率計算 R Rd 1 T Wd Re We 適用稅率：由于北京伊諾爾吉印通 和其子公司所得稅率不同，本次收益法 采用合并口徑進行測算，故所得稅率采用預測期實際預測所得稅率1* %。 折現率R： 將上述各值分別代入公式即有： ＝* .90%×（1－1* %）×7.20%＋11.* 0%×92.* 0% ＝11.00% 折現率的計算詳見表I-10折現率計算表。 十三、 股東全部權益價值計算 本次評估的基本模型為： E BD 式中： E：評估對象的股東全部權益價值； B：評估對象的企業價值； D：評估對象付息債務價值。 B P Ci P：評估對象的經營性資產價值； n Ri P i 1 (1 r ) i 式中： Ri：評估對象未來第 i 年的預期收益（自由現金流量）； r：折現率； －12* － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 n：評估對象的未來經營期； Σ Ci：評估對象基準日存在的非經營性資產或負債的價值。 1. 經營性資產價值 企業自由現金流＝凈利潤＋稅后的付息債務利息＋折舊和攤銷－資本性支出－營 運資本增加 對納入報表范圍的資產和主營業務，按照最近幾年的歷史經營狀況的變化趨勢和 業務類型估算預期收益（凈現金流量），并折現得到評估對象經營性資產的價值為 22,* 22.7* 萬元。 2. 非經營性資產價值 經過資產清查，和收益分析預測，企業的非經營性資產和負債包括： （1）其他應收款 其他應收款賬面值7,* * * .11萬元，本次作為非經營性資產，評估值7,* * * .11萬元。 （2）其他非流動資產 其他非流動資產預付設備款賬面值11* .1* 萬元，由于設備無法使用，故本次作為 非經營性資產，評估值11* .1* 萬元。 （* ）其他應付款 其他應付款的押金和往來款賬面值為 2* 7.* * 萬元，本次作為非經營性負債，評估 值 2* 7.* * 萬元。 故非經營性資產評估值C＝7,* * * .11+11* .1* -2* 7.* * =7,* * * .92萬元。 非經營性資產的計算詳見表I-11非經營性資產評估表。 * . 溢余資產價值 經清查：賬面貨幣資金賬戶存款余額 1,2* * .7* 萬元。經評估人員根據歷史數據分 析，企業正常資金周轉需要的完全現金保有量為 2 個月的付現成本費用，除此之外企 －129－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 業無溢余性資產 即 C1＝0.00 萬元 詳見表I-* 運營現金和溢余資產計算表。 * . 企業價值 將所得到的經營性資產的價值、基準日的溢余資產價值、非經營性資產價值代入 式（2），即得到評估對象企業價值為29,* * 7.70萬元。 B P Ci ＝22,* 22.7* ＋7,* * * .92 ＝29,* * 7.70萬元 * . 股東全部權益價值 將評估對象的付息債務的價值代入式（1），得到評估對象的全部權益價值為： D：付息債務的確定 付息債務＝0.00萬元 E BD ＝29,* * 7.70－0.00 ＝29,900.00 萬元（取整） 詳見表 I-12 評估值計算表。 十四、 控股權或少數股權的分析 鑒于市場資料的局限性，未考慮由于控股權或少數股權等因素產生的溢價或折價。 十五、 收益法評估結論 經收益法評估，北京伊諾爾吉印通 于評估基準日 201* 年 12 月 * 1 日，股東 全部權益價值為人民幣 29,900.00 萬元。詳見下表： －1* 0－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 收益法評估值計算表 單位：萬元 項目\年份 2017 201* 2019 2020 2021 2022 年及以后 一、營業總收入 1* ,2* 0.11 1* ,222.* 9 1* ,* 92.* * 1* ,0* 0.* * 1* ,* 9* .7* 1* ,* 9* .7* 二、營業總成本 10,7* 9.* * 12,* 1* .* 0 1* ,70* .07 1* ,7* 7.19 1* ,* * 2.0* 1* ,* * 2.0* 其中:營業成本 * ,* 7* .* 1 9,* * 1.00 10,7* 1.17 11,* * 2.* * 12,2* 7.* 9 12,2* 7.* 9 營業稅金及附加 1* * .* * 21* .* 1 2* * .* 7 2* 1.* 1 2* 2.* * 2* 2.* * 營業費用 * 11.9* 702.7* 77* .7* * * 1.* * * * 9.* 2 * * 9.* 2 管理費用 1,* * * .1* 1,7* 7.2* 1,9* 7.29 2,091.10 2,211.* * 2,211.* * 財務費用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 資產減值損失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 加：公允價值變動收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 投資收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三、營業利潤 2,* 90.* * 2,90* .19 * ,1* * .* 2 * ,* 0* .* * * ,* 1* .70 * ,* 1* .70 四、利潤總額 2,* 90.* * 2,90* .19 * ,1* * .* 2 * ,* 0* .* * * ,* 1* .70 * ,* 1* .70 五、凈利潤 2,1* 0.* * 2,* 20.* 0 2,7* * .92 2,* * 7.2* 2,* 7* .71 2,* 7* .71 六、歸屬于母公司損益 2,1* 0.* * 2,* 20.* 0 2,7* * .92 2,* * 7.2* 2,* 7* .71 2,* 7* .71 加：折舊和攤銷 790.9* * * 0.9* 910.9* 970.9* 1,0* 0.9* 1,0* 0.9* 減：資本性支出 1,2* 1.* * 1,* 21.* * 1,* * 1.* * 1,* * 1.* * 1,* 01.* * 1,0* 0.9* 減：營運資本增加 1,* 1* .79 * 97.* * * * 2.2* 2* 0.* 0 1* 9.02 0.00 七、股權自由現金流 17* .0* 1,* * 2.0* 1,9* * .0* 2,1* * .0* 2,219.09 2,* 7* .71 加：稅后的付息債務利息 八、企業自由現金流 17* .0* 1,* * 2.0* 1,9* * .0* 2,1* * .0* 2,219.09 2,* 7* .71 折現率 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 11.0% 折現期（月） * .0 1* .0 * 0.0 * 2.0 * * .0 折現系數 0.9* 92 0.* * * 1 0.770* 0.* 9* 1 0.* 2* * * .* * * * 九、收益現值 1* * .2* 1,* 12.* * 1,* 0* .* * 1,* * 9.* * 1,* * 7.* 0 1* ,* * * .0* 經營性資產價值 22,* 22.7* 基準日非經營性資產凈值評估值 7,* * * .92 溢余資產評估值 0.00 注：對于非經營性資產和溢余資產，詳見各計算表。 企業整體價值評估值(扣除少數股東權益) 29,* * 7.70 付息債務 0.00 股東全部權益價值評估值（扣除少數股東權益） 29,900.00 －1* 1－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 第四部分 評估結論及分析 一、 評估結論 根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用資產基 礎法和收益法，按照必要的評估程序，對委估對象在評估基準日 201* 年 12 月 * 1 日的 市場價值進行評估，得出如下評估結論： 1. 資產基礎法評估結論 按照資產基礎法評估，被評估單位在基準日市場狀況下股東全部權益價值評估值為 2* * ,0* 9,1* 1.* 2 元 。 其 中 ： 總 資 產 的 賬 面 價 值 17* ,* * 9,* * 7.0* 元 ， 評 估 價 值 27* ,272,2* * .1* 元。同賬面價值相比，評估增值額 100,722,* 91.10 元，增值率 * 7.* * %。 負債的賬面價值 * 0,2* * ,09* .* * 元，評估值 * 0,2* * ,09* .* * 元。無評估增減值。凈資產 的賬面價值 1* * ,* 1* ,* * 0.* 2 元，評估價值 2* * ,0* 9,1* 1.* 2 元。同賬面價值相比，評估 增值額 100,722,* 91.10 元，增值率 * 9.* 1%。 2. 收益法評估結論 按照收益法評估，被評估單位在上述假設條件下股東全部權益價值評估值為 29,900.00 萬元，比審計后賬面凈資產增值 1* ,27* .0* 萬元，增值率 10* .* * %。 * . 評估結論的分析及選擇理由 資產基礎法和收益法評估結果出現差異的主要原因是：資產基礎法是指在合理評 估企業各分項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路，即將構成企業 的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業股東權益價值的方法。收益法 是從企業的未來獲利能力角度出發，反映了企業各項資產的綜合獲利能力。兩種方法 的估值對企業價值的顯化范疇不同，企業擁有的資質、銷售網絡、管理團隊等人力資 －1* 2－ 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 源及商譽等無形資源難以在資產基礎法中逐一計量和量化反映，而收益法則能夠客觀、 全面的反映被評估單位的價值。因此造成兩種方法評估結果存在一定的差異。 北京伊諾爾吉印通 一直從事商業票據的印刷、銷售業務，多年服務于稅務系 統、出租車單位、電信行業、金融行業、銀行單位等，是行業內的領軍企業。其毛利水 平、凈資產收益率均遠高于同行業平均水平。其收益能力主要依托于企業技術、資質、 銷售網絡、管理團隊等重要的無形資源的貢獻。而資產基礎法僅對各單項有形資產和可 確指的無形資產進行了評估，但不能完全體現各個單項資產組合對整個公司的貢獻，也 不能完全衡量各單項資產間的互相匹配和有機組合因素可能產生出來的整合效應。而公 司整體收益能力是企業所有環境因素和內部條件共同作用的結果。由于收益法價值內涵 包括企業不可確指的無形資產,所以評估結果比資產基礎法高。 鑒于本次評估目的，收益法評估的途徑能夠客觀、合理地反映評估對象的價值，故 以收益法的結果作為最終評估結論。 經評估，北京伊諾爾吉印通 于評估基準日 201* 年 12 月 * 1 日在上述各項假 設條件成立的前提下，股東全部權益價值評估值為人民幣 29,900.00 萬元(大寫：貳億 玖仟玖佰萬元)。 評估匯總表如下： 單位：萬元 項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率％ 流動資產 11,* 9* .* * 非流動資產 * ,1* 7.91 可供出售金融資產凈額 持有至到期投資凈額 長期股權投資凈額 長期應收款 投資性房地產 固定資產 * ,* 2* .* * 工程物資 在建工程 固定資產清理 生產性生物資產凈額 油氣資產凈額 商譽 無形資產凈額 721.* * 長期待攤費用 1.* * －1* * － 北京伊諾爾吉印通 吉印通 企業價值評估說明 項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率％ 其他非流動資產 11* .1* 遞延所得稅資產 資產總計 17,* * * .27 流動負債 2,9* * .* * 非流動負債 其中：遞延所得稅負債 負債總計 2,9* * .* * 凈資產 1* ,* 2* .9* 29,900.00 1* ,27* .0* 10* .* * －1* * －